华安证券-金科股份-000656-业绩高增、销售动力十足，物业上市稳步推进-200828

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事件公司发布2020年半年度报告：上半年，实现营业收入303.06亿元，同比增长16%；实现归母净利润36.15亿元，同比增长40%；每股收益0.华安证券68元，同比增长42%。

业绩高增，成长金科股份提速持续兑现公司归母净利润增速高于营收的原因在于：（1）报告期内，合作开发的项目陆续进入结转期，投资收益达5.8亿元，同比增长428%。

（2）投资性房地产000656公允价值增加2.0亿元。

（3）公业绩高增、销售动力十足司费用管控能力提升，报告期内销售管理费用率（销售金额口径）降至2.4%，较去年同期下降0.5个百分点；财务费率为1.03%，较去年同期下降7BP。

报告期内，公司毛利率25.95%，较上年同期下降4.4个百分点；实现物业上市稳步推进净利率14.05%，较上年同期提升1.9个百分点。

上半年毛利率下行主要源于，2华安证券017年高地价项目陆续进入结转阶段。

短期内公司的毛利率水平或仍有收缩，但2018、2019地价售价比有所下行，公司金科股份2019年新增土储平均楼面价约2672元/平方米，仅占当期销售均价的27%，未来毛利率修复可期。

销售逆势增长，贡献分布更趋均衡报告期内，公司实现销售金额868亿元，同比增长6.6%；销售面积860万平米，同比增长2.5%，位列克而000656瑞销售排行榜（全口径金额）第16位。

随着疫情影响逐渐淡化，公业绩高增、销售动力十足司销售持续修复。

分季度来看，2020Q2单季销售金额同比物业上市稳步推进达17%（2020Q1同比为-12%）。

从区域分布来看，报告期内，公司在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%华安证券、19%、12%、10%、8%，全国化布局初见成效。

预计全年可推货值3600亿元，下半年去化率有望继续修复，完成全年销售目标（2200亿元，同比金科股份增长18%）。

拿地积极、土储充裕，多元融资并举、杠杆可控报告期内，公司拿地积极，土地购置金额546000656亿元，同比增长29%；拿地面积1370万方，同比下降10%；拿地金额占销售金额的63%，同比提升11个百分点；平均楼面均价3985元/平米，占当期销售均价的39%。

公司资源在布局层面向核心城市倾斜，新增土地储备按计容业绩高增、销售动力十足建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比超85%，按土地购置金额计算占比超90%。

截至2020年上半年，物业上市稳步推进公司总可售面积超7400万平米，其中，重庆占比降至25%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为25%、16%、17%、8%、4%，可售资源全国化布局更趋均衡。

上半年公司抓住市场融资窗口期，发行：（1）公司债40亿元（其中：a.19亿元，3年期，利率6.0%；华安证券b.4亿元，5年期，利率6.3%；c.12.5亿元，4年期，利率5.0%；d.4.5亿元，5年期，利率5.6%）。

（2）2020年1月发行超短期融资券8亿元，融资成本5.30%；（3）2020年4月完成购房尾款资产证券化(ABS)发行，发行规模10.6亿元（附息部分10亿元，发行利率5.86%；到金科股份期一次还本付息0.6亿元）。

报告期末，公司有息负债000656规模约1106亿元，较去年末增长12%。

上半年，公司实现销售回业绩高增、销售动力十足款846亿元，回款率达97%。

货币资金余额约368亿元，同比增长超19%物业上市稳步推进，货币资金覆盖短债1.0倍。

2020中期末，华安证券净负债率125%，较去年末增加4.4pct。

“四位一体”协同发展，物业板块分拆上市稳步推进公司在夯实主业的同时，业务布局多维金科股份延伸。

金科服务：截至2019年末，物业板块合同建筑面积约2.49亿平方米，在管面积约1.20006561亿平方米，集团输送与外部拓展并行，规模稳步提升。

若物业板块成功上市，有望增厚集团整业绩高增、销售动力十足体市值，带动估值修复。

金科物业上市稳步推进产业：围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造等产业方向，构建产业综合运营服务体系，推动区域产业结构升级。

金科新华安证券能源：截至2019年末，景峡、烟墩风电场全部实现并网发电，总装机容量达到40万千瓦，两个风电场全年上网电量共计103,076万千瓦时。

投资建议公司金科股份2018年销售金额突破千亿关口，2019年以1860亿元延续逆势高增。

2016年拿000656地态度转向积极后，土储规模稳步提升，跨区域布局持续推进。

公司陆续实施“股权激励+跟投机制+员工持股”的综合激励机制，调动员工积极性，增强企业凝聚力、向心力，不断为公业绩高增、销售动力十足司精进赋能。

通过强化销售回款及拓宽融资渠道优化负债结构实现杠杆可控，有望由融资催化规模提升向内源支撑持续物业上市稳步推进发展转变。

慷慨分红、高华安证券股息率或成企业价值投资另一亮点。

物业板块上市稳步推进，释放独立经营能力的同时，有望增厚集团整体市值带金科股份动估值修复。

我们预计公司2020-2022年EPS分别为1.32、1.62、1.96元/股，相对当前股价PE为7000656.9、6.4、5.3倍，维持“增持”评级。

风险提示销量不及预期，行业业绩高增、销售动力十足调控政策趋严，资金面超预期收紧等。