平安证券-金科股份-000656-回款率维持高位，杠杆持续优化-211102

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事项：公司公布2021年三季报，前三季度实现营收636.8亿元，同比增长33.4%，归母净利润45.3亿元，同比增长2.0%，对应基本EPS为0.80元/股。

平安观点：业绩保持平稳，未结资源仍充足。

公司前三季度营收同比增长33.4%，归母净利润同比增长增2.0%，净利增速低于营收增速主要因：1）地价上涨而政府限价导致期内综合毛利率同比降5.7pct至19.5%；2）期内结算的非并表项目数量减少，合联营企业投资收益同比降52%至3.6亿元；3）少数股东损益占比同比提升5.0pct至25.5%。

期内公司经营继续改善，期间费用率同比降0.6pct至8.3%。

考虑期末合同负债与预收款合计值较期初提升8.0%至1454.5亿元，为2020年营收1.7倍，叠加全年30%的计划竣工增速，为业绩延续增长奠定基础。

销售略有放缓，但回款率达98%。

随着下半年楼市承压，公司销售有所放缓，前三季度销售金额1463亿元，同比降0.7%，完成全年销售目标（2500亿元）的58.5%；销售回款约1435亿元，回款比例高达98%；销售面积1462万平，同比增2.9%；平均售价10007元/平，较2020年全年增0.4%。

投资力度收缩，多元化拿地成效显著。

资金环境偏紧叠加销售承压，公司收缩拿地力度以保证现金流安全，期内新增土储计容建面990万平米、总价387亿元，分别为同期销售面积、销售金额67.7%、26.5%，拿地销售金额比较上半年34.5%有所降低，亦略低于2020年全年（39.9%）；期内平均楼面地价3909元/平米，地价房价比39.1%，略高于2020年全年（37.9%）。

期内公司拿地方式更趋多元化，通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取土地建面583万平方米，占比59%。

杠杆持续降低，维持“绿档”水平。

期内公司积极降负债、优化期限结构，有息负债规模从上年末976.6亿元降至期末875.9亿元，压降近100亿元；有息负债中一年以上负债占比达76.6%。

期末公司在手现金301.7亿，现金短债比达147.4%，期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为68.5%、73.2%，同比降4.2pct、39.1pct，期末经营性现金流净额74.31亿元，同比增长569.77%，持续满足“三道红线”要求。

期内公司完成发行10亿元超短期融资券，融资渠道保持顺畅。

投资建议：维持公司盈利预测，预计2021-2023年EPS分别为1.42元、1.62元、1.81元，当前股价对应PE分别3.1倍、2.7倍、2.4倍。

当前公司杠杆持续优化，经营稳定有序，同时土储充足质优、布局更趋均衡合理，中长期看规模有望再上台阶，五年规划亦明确2025年4500亿元销售目标；此外估值处于低位，股息率亦具备吸引力，看好公司后续表现，维持“推荐”评级。

风险提示：1）近期楼市下行压力较大，若后续房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。

2）2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）个别房企信用事件频发背景下，若后续行业融资环境未见明显缓和，公司资金状况或面临压力。