天风证券-房地产行业销售周报：H1业绩受疫情影响大，本周销售持续改善，住建部强调落实城市主体责任-200830

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行业追踪（2020.8天风证券.17-2020.8.23）一手房：环比下降2.42%，同比上升8.45%，累计同比下降15.83%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.1万套，环比下降2.42%，同比上升8.45%，累计同比下降15.83%，较前一周增加0.9个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别11.43%、-13.45%、9.79%；同比增速分别为36.61%、6.53%、-3.75%；累计同比增速分别为-13.82%、-13.04%、-21.82%，较上周分别增加1.93、0.58、0.88个百房地产行业销售周报分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为1H1业绩受疫情影响大0.25%、40.18%、5.31%、-36.3%；累计同比分别为-15.09%、-17.73%、-9.74%、-9.05%，较上周分别变动3.21、2.11、1.88、0.1个百分点。

二手房：环比下降15.97%，同比上升8.01%，累计同比下降0.02%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.29万套，环比下降15.97%，同比上升8.01%，累计同比下降0.02%，较上本周销售持续改善周增加1.11个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-15.01%、-18.63%、-2.75%；同比增速分别为26.14%、-8.77%、47.68%；累计同比增速分别为18.05%、-11.07%、-8.44%，较上周分别变动了2.97、0住建部强调落实城市主体责任.08、1.18个百分点。

库存：去化周期31.5周，环比下降10.57%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计54.67万套，去化周期31.5周，环比下降10.57%，其中一线、二线、三线城市环比增速分天风证券别-24.48%、0.78%、1.72%。

投资建议：各家房企发布半年度业绩公告，显示上半年房地产行业销售周报受疫情影响较大：上半年全国销售金额同比减少5.4%，商品房销售面积同比减少8.4%。

销售速度放缓，库存商品房自2016年11月以来首次同比增加，进入3月市场逐步回暖，库存去化速度恢复，库存商品房面积持续下降；土地成交层面，一季度由于疫情严重，房企现金压力增H1业绩受疫情影响大大叠加政府供应土地供应规模减少导致土地成交规模有所下降；二季度以来各地工地力度加大，同时受益于流动性宽松及房地产销售回暖，企业拿地信心提振，供需两端发力使土地市场成交放量。

8月25日的国务院政策例行吹风会上用本周销售持续改善了三个“不变”――稳健的货币政策取向不变，保持灵活适度的操作要求不变，坚持正常货币政策的决心不变。

央行8月28日当日以利率招标方式开展了500住建部强调落实城市主体责任亿元7天期逆回购操作。

自8月6日重启逆回购以来，目前央行已持续16个工作日进行逆回购操作，累计操作量达1.98万亿，保证货币供天风证券应需要，向市场补充流动性。

结合当前货币政策“总量适度、精准导向”的导向，在保证流动性的同时稳定利率一致性预期，防范杠杆及投机风险，预计偿债能力突出、土储房地产行业销售周报区位良好的优质房企或受益。

政H1业绩受疫情影响大策层面，因城施策将常态化。

8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，切实落实城市主本周销售持续改善体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，落实省级监控和指导责任，加强对辖区住建部强调落实城市主体责任内城市房地产市场监测和评价考核。

8月27日，深圳市深汕特别合作区管理委员会发布《深圳市深汕特别合作区管理委员会关于振业时代花园二期、赤湖纯水岸花园等商品房项目销售的通知》，在建立差别化销售价格指导机制方面，建筑面积小于120平方米的商品住房和商务公寓，由合作区管委会及市房地产主管部门实施销售价格指导；建筑面积大于120平方米（含）的商品住房和商务公寓，天风证券由房地产开发企业确定销售价格并报合作区房地产主管部门和深圳市房地产主管部门备案。

在供应端以整顿和规范房地产市场秩序为主，需求端持续刚需购房优惠力度，预计未来各地房地产行业销售周报房市“一城一策”将持续，根据各地实际情况进行常态化及时调整。

流动性相对宽松，但“房住不炒、因城施策”，行业调控仍然偏紧，未来房地产区域市场表现将逐渐分化；以往政策博弈机会在当下或不适用，我们认为短期内疫情带来的影响逐渐减小，三季度房企销售有望超预期；改造城镇老旧小区落实迅速，年内目标已达5H1业绩受疫情影响大6.4%，旧改和物业管理有望成为房企新增长点；同时关注地产开发、商业地产和物业管理等多业态、强运营管理的公司。

短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等；持续建议关注：1）优质地产：本周销售持续改善万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。

风险提示住建部强调落实城市主体责任：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。