西南证券-房地产行业例评：央行345新规或促进行业并购整合-200830

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地产中报及业绩交流有哪些看点？从业绩增速的角度，物业股普通表现较好（招商积余、碧桂园服务、永升生活、新城悦等表现较强），但增速上看也有分化（中海物业、保利物业等低于预期）；刚好进入业绩释放周期的房企（中南建设、天健集团、龙光集团）和有大体量持有型资产加持的房企（新城控股、宝龙地产、金地商置）表现较强，一二西南证券线优质房企业绩增速较多表现为个位数涨跌。

我们认为销售单价变化、毛利率走势、净负债率下降幅度、融资成本改善幅度也是关键的跟房地产行业例评踪因素，长期坚持稳健发展的房企或2018年以来率先去杠杆的民企目前来看占据有为主动更有优势的位置。

展望9-12月，信贷宽松不及上半年，开发商持有央行345新规或促进行业并购整合现金不如上半年充裕，新房市场可能竞争更为激烈。

怎么看待央行345新规？近期住建部和央行在北京召开了西南证券重点房企座谈会（碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、华侨城、绿地、华润、中海和阳光城），或将重点房企直接纳入监管体系按负债率为核心指标进行监管（依据杠杆水平高低设置三道红线，扣预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍，将房企分为四档设置信贷增长规模），融创、绿地和中梁处于“红档”，意味着后期需更多依赖销售回款改善负债，对于处于“绿档”的保利、中海、华润和华侨城，可能也意味着更多的投资和并购机会。

如果2房地产行业例评021年1月1日全面执行345规则，9-12月可能会看到兼并收购的浪潮，部分房企存在外延式增长的可能（特别是保利、华侨城、万科、碧桂园等）。

从房地产的金融属性来看，纳入监管体系（央行直接对重点房企进行点对点监管）及行业门央行345新规或促进行业并购整合槛提升（综合投资能力、持有运营能力）可能是未来两个重要趋势。

房地产企业的风险控制不仅仅是企业本身的问题，也涉及到金融体系的稳定，未来不排除能生存下去的房企可能会类似于券商被监管机构西南证券常态化监管。

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创业板新规落地刺央行345新规或促进行业并购整合激炒作热潮，市场平衡风格有望继续推进，地产关注三条投资主线。

西南证券1）具备核心资产特征：A股推荐万科A、金地集团、保利地产、绿地控股等，H股推荐世茂房地产、宝龙地产、旭辉控股、融创中国、中国金茂等；2）存在区域利好类：推荐天健集团、南山控股、华发股份、佳兆业、龙光地产等；3）物业商管类：A股推荐招商积余、新大正，港股推荐保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、蓝光嘉宝等。

风险提示：新冠肺房地产行业例评炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。