方正证券-房地产行业第35周周报：下半年房企经营重点将放在提升营运资金、降杠杆上；销售仍能持续跑赢行业平均的房企更受青睐-200830

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核心观点：本周新房成交量相比于上周有所上升、二方正证券手房成交量相比于上周有所下降。

52个城市新房成交套数为5.9万套，环房地产行业第35周周报比上升1.0%，同比上升4.8%；21个大中城市新房成交套数为3.5万套，环比上升3.8%，同比上升9.0%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为+8.1%、+1.0%、+4.9%，同比增速分别为+30.7%、-3.3%、+16.2%。

18个城市二手房成交2.1万套，环比下降0.4%，同比上升11.8%；13大中城市二下半年房企经营重点将放在提升营运资金、降杠杆上；销售仍能持续跑赢行业平均的房企更受青睐手房成交1.8万套，环比上升0.3%，同比上升10.7%；一、二、三线城市二手房成交环比增速分别为-2.8%、-2.2%、+13.5%，同比增速分别为+41.1%、+0.3%、-2.1%。

新房库存量相比于上周有所上升，去方正证券化周期有所上升。

16个城市库存101.7万套，环比上升0.5%，去化周期为9.6个月，环比上升0.1个月；9个大中城市库存56.3万套，环比上升0.5%，去化周期为8.1房地产行业第35周周报个月，环比保持不变。

一线城市库存量25.6万套，环比上升0.5%，去化周期下半年房企经营重点将放在提升营运资金、降杠杆上；销售仍能持续跑赢行业平均的房企更受青睐为8.0个月，环比下降0.2个月。

二线城方正证券市库存量20.4万套，环比上升1.5%，去化周期为10.3个月，环比上升0.6个月。

房地产行业第35周周报整体土地市场较上周相比量跌价涨,土地溢价率有所上涨。

百城成交全类型土地数量为126宗，环比下降40.0%，同比下降35.4%；成交土地规划建筑面积为1014万平方米，环比下降43.8%，下半年房企经营重点将放在提升营运资金、降杠杆上；销售仍能持续跑赢行业平均的房企更受青睐同比下降39.6%；成交土地总价为373亿元，环比下降25.0%，同比下降5.7%；成交土地楼面均价为3676元/平方米，环比上涨33.4%，同比上涨56.0%；百城成交土地溢价率为20.22%，环比上涨41.1%，同比上涨200.9%。

投资建议:地产中报陆续发布完成，物业股业绩均符合预期方正证券，房企受疫情和结算节奏影响增速平稳。

在央行“345”融资新规的持续房地产行业第35周周报发酵下，我们认为房企的核心策略应该是：1）早销、多销、快销促回款。

2）积极拓展供应链金融、ABS、项目股权融资、增强对上下游的下半年房企经营重点将放在提升营运资金、降杠杆上；销售仍能持续跑赢行业平均的房企更受青睐话语权，灵活运用企业体系内的非房业务载体融资。

3）减少运营资本占用，方正证券减少预付和应收账款，增加非现金的支付比重。

4）房地产行业第35周周报增加与国企央企的合作开发。

5）盘下半年房企经营重点将放在提升营运资金、降杠杆上；销售仍能持续跑赢行业平均的房企更受青睐活产业链上存量资产。

目前来看，我们预计房企下半年的经营重点或放在去杠杆、改善融资成本、合理控方正证券制地货比、加强现金流管理、促销售回款上。

在此背景下，我们建议关注：1房地产行业第35周周报）各方面优势较为突出的龙头房企：万科A，保利地产。

2）销售加速，且在一二线布局占比提升的二线房企：金科股份，金地集团，中下半年房企经营重点将放在提升营运资金、降杠杆上；销售仍能持续跑赢行业平均的房企更受青睐南建设，中国金茂，世茂集团。

3）现金流稳定，业务模式仍存在变革空间的物业管理公司：招商积余，保利物方正证券业，永升生活服务，金融街物业。

风险提示：疫情持续时间超预期；房地产调房地产行业第35周周报控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；利率上行。