开源证券-宏观经济点评：高增的地产销售，消失的地产“周期”-200901

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热点思考：东部“量价齐升”、西部“以价换量”等，支持地产销售快速开源证券修复5月以来，地产销售加快修复、不同区域销售普遍回升，其驱动逻辑、持续性等引发关注。

5月以来，商品房销售面积同比增长7.1%、创2018年中以来最高水平；商品宏观经济点评房销售额同比高达13%，也处于近年来高位。

东部和中、西部地高增的地产销售区，一二线及三线及以下城市，销售增速普遍明显上升。

地产销售高增的消失的地产“周期”驱动逻辑、持续性等，是下阶段地产投资、经济走势研判的关键影响变量，市场对此关注较多。

不同区域，地产销售的修复逻辑有所分化；东部开源证券热点省（市）受益于维稳政策的外溢效应等，销售“量价齐升”。

东部地区，前7月销售面积累计同比-2.2%（2019年-1宏观经济点评.5%）、销售均价同比增速5.9%，修复明显较好；其中，长三角的江苏、浙江，京津冀的河北，销售量、价表现亮眼，在一定程度上受益于维稳的外溢效应。

杭州、苏州等热点二三线城市，商品房住宅销售的面积和均价涨幅高增的地产销售均在10%上下。

西部地区，重点城市地产销售“以价换量”、或在一消失的地产“周期”定程度上助力刚需修复。

西部地区销售增速也有明显回升，但绝大多数省市“量”、开源证券“价”增速均尚未恢复至疫前水平。

宏观经济点评其中，西安、重庆等区域中心城市，一直处于负增区间。

4月以来，恒大、碧桂园等全国布局的千亿高增的地产销售龙头房企，大力推行打折促销，在一定程度上助力西部中心城市地产销售改善。

其他普通三四线城市，销售受积压需消失的地产“周期”求释放带动。

短期来看，积压需求释放、微观房企行为等，或仍将对开源证券地产销售形成阶段性支持；但东部热点城市收紧调控等，对地产销售的影响或将逐步显现。

7月以来，东宏观经济点评部地区已近10个城市收紧限购、限售等政策，并已在销售和房价上有所反映；例如，控较早的东莞、杭州等，7月商品房成交的量、价均已出现一定降温迹象。

伴随东部调控效果的逐步显现，地高增的地产销售产销售对投资和宏观经济的支持或将边际减弱。

中长期来看，地产调控思消失的地产“周期”路已经不同以往，总量层面的“地产周期”正在消失；大都市圈人口集聚等结构逻辑，值得关注。

近年来，伴随地产调控思路转向“因城施策”，不同能级城市间的传开源证券导明显减弱，地产的“周期”特征也在逐步弱化、结构特征加快凸显。

东部地区长三角、粤港澳大都市圈内的一二线及热点三线城市，对人口集聚的吸引力持续存在；中西部核心二线城市的城镇化加快推进，对人口吸引力也在增强，地产销售和投资、及对区域经济发展宏观经济点评的支持等，值得关注。

风高增的地产销售险提示：海外宏观经济或监管政策出现重大调整；疫情出现超预期变化。