天风证券-保利发展-600048-2021三季报点评：营收业绩稳健增长，土储投资趋于稳定-211102

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事件：公司发布2021年三季报，2021年前三季度公司实现营业收入1383.87亿元，同比增长17.87%；实现净利润194.16亿元，同比增长5.94%；实现归母净利润135.83亿元，同比增长2.88%；实现基本每股收益1.13元/股，同比增长2.57%。

营收业绩稳健增长，三费率进一步改善公司前三季度实现营业收入1383.87亿元，同比增长约17.87%；实现净利润194.16亿元，同比增长5.94%，增长率较上年同期增长1.54个百分比；归母净利润为135.83亿元，同比增长2.88%，增长率与上年持平。

1）毛利率下滑：毛利率29.82%，同比下降4.20个百分点，毛利虽表现承压但仍处行业高位；2）费用水平增速较快：销售费用为37.87亿元，同比增长15.07%；管理费用为32.97亿元，同比增长4.73%；销管费用率略有下降、财务费用收窄，销售、管理、财务费用率分别为：2.74%、2.38%、2.06%，分别较去年同期变化-0.06、-0.30、-0.74pct。

3）净利率微降：净利率14.03%，同比下降1.58个百分点。

4）营业税金及附加/营收比例为5.82%，较上年收缩1.35pct，营业税金及附加的减少有效对冲了毛利下滑的影响。

销售量价齐升，竣工增速助力业绩释放2021年前三季度，公司实现签约金额4102.32亿元，同比增长11.66%；实现签约面积2543.73万平方米，同比增长4.08%；销售均价1.61万元/平方米，同比上升7.3%。

前三季度公司累计完成新开工面积3659万平方米，同比减少4.68%；累计完成竣工面积2437万平方米，同比增长10.60%，竣工面积快速增加助力业绩释放。

坚持等量拓展原则，土储投资趋于稳定前三季度公司新拓项目113个，拿地金额1434亿元。

拿地销售比来看，拿地金额占比销售金额35.0%，低于去年同期的36%及40%最新政策要求；拓展面积占销售面积之比为86%，高于去年同期5pct；前三季度公司拓展楼面地价为6566元/平方米，与去年同期拓展楼面价6630元/平方米相比大致持平，土储投资趋于稳定，其中38个核心城市拓展金额占比75%，较去年同期略有下降。

截至三季度末，公司共有在建拟建项目773个，在建面积14875万平方米，待开发面积7153万平方米。

三条红线继续达标，资金使用效益比例维持高位截至2021年Q3，公司剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率67.62%，现金短债比2.32，公司资产负债结构稳健合理，短期偿债能力较强：三道红线持续达标，保持“绿档”。

前三季度，公司实现资金回笼3672亿元，回笼率达89.5%。

在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，2021第三季度发行公司债11.9亿，期末现金余额1321.09亿元，占总资产比重24.36%，现金流充盈。

有息负债规模3410亿，较去年3674亿大致持平，以有息负债/销售金额比率看，截止2021年Q3，公司有息负债/销售金额为83.12%，相比较去年同期微增0.9pct，公司资金使用效益比例维持高位。

投资建议：公司2021前三季度业绩符合预期，毛利率虽有下滑，但毛利水平仍处行业高位，实现净利率的相对稳定。

由于公司业绩表现及相关指引，我们预计公司21-23年净利润分别为299.77亿元、330.92亿元、376.46亿元，对应EPS分别为2.50、2.76、3.14，对应PE分别为5.02X、4.54X、3.99X，维持买入评级。

风险提示：政策调控收紧销售不及预期宏观经济波动。