中信证券-物业管理行业2020年中报总评：内外，虚实，光影-200904

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物业管理是房地产产业链政策支持力度最大的细分领域，在2020年上半年中信证券疫情冲击之下，交出了一份满意的业绩答卷。

板块营收高速增长，盈利能力稳步攀升，社会对行业物业管理行业2020年中报总评满意度也有所提升。

物业内外管理板块交易活跃，不断壮大。

板块最新总市值超过4000亿元，8月虚实交易换手率达到9.6%，同期恒生指数换手率6.3%。

而且，近光影期有大量物业管理公司即将登陆资本市场，我们预计现在起3年内板块总市值有望达到万亿。

宽广赛中信证券道：业务收入增长的内与外。

2020年上半年，样本公司营业收入达到535亿元，同比增长31物业管理行业2020年中报总评.5%，受疫情冲击略低于去年全年36.5%的增速，但仍属强劲。

这一方面和新房交付入内外伙高峰到来有关，另一方面也和大公司积极拓展第三方面积，新进入商写、公建、城市服务等赛道有关。

目前大多数上市物虚实企合管比超过1.5。

外延并购光影方面，物业管理公司资金人才优势更加巩固，上市物企总在手资金接近600亿，但并购对价也水涨船高，横向扩面积和纵向扩版图都隐含风险。

夯实质量：盈利能力提升的实中信证券与虚。

2020年，样本公司毛利率达物业管理行业2020年中报总评到25.1%，明显高于2019年上半年23.9%和2019年全年24.5%水平。

管理费用率趋势下降，净内外利润率提升则更为明显，从2019年12.8%提升了2020年上半年的14.6%。

基础服务盈利水平小幅上升，这和各大公司科技赋能，提虚实高运营效率有关，也和国家出台社保减免，财政补贴有关。

但光影我们认为综合盈利能力上升，长期需依赖于社区增值服务收入占比上升。

目前业主增值服务半年度AR中信证券PU值达到181元/户，估计部分项目的增值服务GTV已和物业管理费相当。

我们物业管理行业2020年中报总评相信，社区增值服务仍有广阔成长空间。

当然，我们内外认为分化较大的毛利率仍存在关联开发企业支持因素。

未定的竞争格局：满意度评价的虚实光与影。

我们认为，行业目前的估值水平，反映的主要是广阔赛光影道之下企业可能发展机遇，而不是稳定的竞争格局下龙头物企的高壁垒。

我们相信，行业供给侧有大幅提升空间，中信证券科技投入仍严重不足，品牌内核差异度仍明显不够。

这并不是哪家公司的问题，而是整个物业管理行业2020年中报总评行业的问题。

不过，我们也观察到样本上内外市公司应收款相对营业收入的比例从2017年的32%下降到2020年上半年的27%，暗示企业整体的社会满意度有上升。

风险提示：虚实并购市场估值过高风险，企业在拓宽赛道过程中“交学费”的风险。

看好行业，把握估值结光影构分化和竞争实力分化中错配机遇。

我们认为，市场股票供给持续增加，板块估值分化不中信证券可避免。

当前的估值分物业管理行业2020年中报总评化中，市场可能过多考虑了关联方支持下的业绩增速，过少地考虑了品牌竞争力等因素。

这种错配意味着现在可能是长期投资者内外布局品质龙头的好时机。

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