中泰国际-中国房地产与物业管理行业：十月销售持续降温，房企表现进一步分化-211101

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事件:克尔瑞公布百强房企2021年10月销售数据2021年10月31日，克尔瑞公布百强房企销售数据，10月整体销售仍较疲弱：1）10月百强房企操盘口径销售总金额同比下降32.2%，较9月之同比下跌36.2%略有改善；2）1-10月百强房企操盘口径销售总金额同比增6.7%，较1-9月之同比增12.5%显著降速。

10月房企间销售表现进一步分化，1）在我们监测的36家房企中，建发房产、中国金茂（817HK）于10月录得全口径销售额正增长；2）建发房产、中国金茂、龙光集团（3380HK）、保利发展（600048CH）、正荣地产（6158HK）、龙湖集团（960HK）、时代中国（1233HK）、中梁控股（2772HK）、旭辉集团（884HK）、中国海外发展（688HK）、佳兆业（1638HK）、合景泰富（1813HK）的销售同比增速表现较9月显著改善；3）1-10月累计销售同比增速超过+20%YoY的房企有建发房产（+60%），绿城中国（3900HK）（+57%），宝龙地产（1238HK）（+36%），景瑞地产（1862HK）（+33%），佳兆业（+25%），美地置业（3990HK）（+22%），旭辉集团（+20%），龙光集团（+20%）。

展望11、12月，考虑1）房地产税预期于近期显著升温；2）开发商整体流动性依然紧张，我们预计全国房地产需求将持续承压。

监管表态政策纠偏9月下旬以来，金融监管开始释放纠偏政策、稳定行业发展的信号。

在9月29日的房地产金融工作座谈会上，央行提出：1）金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度；2）金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

在10月15日三季度金融数据发布会上，央行提出：“部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷”，释放政策纠偏信号。

银行信贷政策维持审慎金融机构层面，对房地产行业的信贷政策大方向仍维持审慎。

10月25日，招商银行(3968HK)召开三季度业绩交流会，招商银行风险管理部总经理厉明东对市场关注的地产信贷政策作出了回应：1）招行会进一步按照“控制总量、聚焦客户、聚焦区域、调整结构、严格管理”的主要原则，优化房地产业务结构，严格控制客户准入，严格贷款管理，持续加强包含贷款、自营非标和债券投资等所有资产的风险管理;2）在开发贷的投向上，强调项目的自偿性，并且严格对房地产开发贷款进行封闭的管理；3）在开发贷项目选择上，集中在一、二线城市的刚需和改善型住宅。

我们认为招商银行的信贷政策具备一定的代表性，在未来1-2个季度，预计房地产行业的信贷投放节奏将维持稳健，房企的融资能力将进一步分化。

“控负债、去风险”方向不变，行业集中度加速提升截止11月1日，内房股平均21年PE为2.64x，平均21年PB为0.36x，均为10年底部，我们认为“控负债、去风险”这一金融政策方向并未改变，预计行业集中度有望加速提升。

我们建议在这一阶段配置财务稳健、竞争力较强的房企，个股推荐华润置地（1109HK，“未评级”），宝龙地产（1238HK，“买入”，TP8.58港元），建发国际（1908HK，“买入”，TP17.00港元）。

此外，我们认为物管行业亦将跟随估值修复，个股推荐碧桂园服务（6098HK，“买入”，TP86.90港元），中海物业（2669HK，“买入”，TP8.76港元），滨江服务（3316HK，“买入”，TP33.26港元）。