东兴证券-金科股份-000656-公司2020年半年度报告点评：销售总量增长结构改善，物业已提交上市申请-200907

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2020年8月28日公司公布2020年半年报，公司上半年实现营业收东兴证券入303.1亿元，同比增长16%；实现归母净利润36.2亿，同比增长40%。

我们对公司上半年经金科股份营和业绩点评如下：业绩高增符合预期，盈利能力改善。

公司上半年毛利率26.0%，较2019年中期和2019年底分别下滑0006564.4pct和2.9pct。

但公司归母净利润率同比提升2pct达到11.9%，我们认为主因以下几点：1）公司控费能力提高，期间费用率下降2.2pct；2）获得5.84亿公司2020年半年度报告点评投资净收益（去年同期为-1.78亿），全部为对合联营企业的投资收益；3）综合税率下降1pct；4）结算权益比提升3pct至84.9%。

截止202销售总量增长结构改善0年中期，公司已售未结资源对2019年营收覆盖率达206%，全年营收稳健增长确定性较强。

销售高物业已提交上市申请增长并且结构改善，华东区域占比提升。

2020年上半年，公司全力抢抓市场机会，实现疫情后销东兴证券售突破：销售面积860万平方米，同比增长2.5%；销售均价10093元/平方米，首次突破万元。

销售金额达到868亿元，同金科股份比增长6.6%。

销售均价提升主因销售结构改善，华东区域占比达到43%，余下的重庆、西南（不含重庆）、华中、华南分别为19%、12%000656、10%、8%。

拿公司2020年半年度报告点评地保持积极，土储充沛。

公司近年来拿地始终较为积极，2020年上半年拿地力度达到159.3%，公司坚持严格拿地销售总量增长结构改善标准，积极补充土储。

上半年新增土储中，二物业已提交上市申请三线城市计容建面占比超85%。

报告期末，公司总可售面积达7400万平方米，约为2019年全年销售面积的3.9倍，全年2200亿元销售目标有东兴证券望实现。

前8个月公司累计销售金科股份金额1218亿元，同比增长19.8%。

物业业务赴港上市，多元化布局再000656上台阶。

今年6月底金科旗下公司金科智慧服务已公司2020年半年度报告点评向联交所递交IPO申请。

作为多元化战略的重要一翼，金科服务2019年末合同面积超2.5亿平方米，实际在管销售总量增长结构改善面积达1.2亿平方米，连续5年蝉联物管企业TOP10。

此次赴港上市将成为“四位一体”协同发物业已提交上市申请展战略的关键一环，助力公司战略转型，且有助于公司增厚净资产降低杠杆。

净负债率较年底小东兴证券幅提升，全年杠杆有望改善。

2020年上半年，公司净负债率为128.2%（永续债记为负债），较2019年底提升4.6pct；剔除金科股份预收账款后的资产负债率为74.1%，较同期减少0.7pct。

000656报告期末，公司货币资金对短期有息负债的覆盖率达101.2%。

我们预计伴随业绩结转，公司净负公司2020年半年度报告点评债率有望下降。

公司盈利预测销售总量增长结构改善及投资评级：我们认为伴随公司股权结构更趋稳定、加强华东区域布局和提升周转速度，公司正走在正确的发展通道上。

看好年底公司杠杆微降，业绩和销物业已提交上市申请售稳健增长。

我们预计公司2020-2022年归东兴证券母净利润分别为57.8亿元、65.7亿元、68.0亿元，对应EPS分别为1.1、1.2和1.3元。

当前股价对应2020-2022年PE值分别金科股份为9.2、8.1和7.8倍。

给予“强烈推荐000656”评级。

风险提示：公司结转不及预期，销售目标完公司2020年半年度报告点评成不及预期。