东兴证券-宝龙商业-9909.HK-快速发展的商业物业运营商-200907

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公司2019年东兴证券实现收入16.2亿元人民币，归母净利润1.79亿元人民币。

2017-宝龙商业2019年营收的复合增速为29.1%，归母净利润的复合增速为34.2%。

2020年上半年，运营商场的平均出租率9909.HK为87.1%，相比2019年年底下滑2.3个百分点。

20快速发展的商业物业运营商20年上半年营收同比增长16.0%，净利润同比增长66.3%。

公司倚东兴证券靠宝龙地产，管理面积的增长具有较强的确定性。

2020年下半年预计新开业13个宝龙广场项目，其宝龙商业中1个属于重新开业。

结合公司20199909.HK年报披露的项目计划，预计2021年和2022年分别有27个和5个项目开业。

此外，从宝龙地产和宝龙商业2020年中期业绩发布会披露的五年计划来看，宝龙地产计划未来5年新增100个商快速发展的商业物业运营商业项目开业。

截至2019年底，宝龙地产土地储备约29.7百万平方东兴证券米，可供公司三至五年的项目开发。

宝龙地产稳健增长的销售面积和充足的土地储备，为宝龙商业未来的发展带来宝龙商业了较强的确定性。

公司聚9909.HK焦区域优势，加大力度深耕长三角。

基于在管项目的运营状况我们可以发现，公司在长三角区域的项目运营情况显著优于其他区域，是公司的优势快速发展的商业物业运营商区域。

这也与公司在长三角十余年的深耕以及长三角城东兴证券市群领先的发展状况息息相关。

公司聚焦优势的长三角区域，致力于宝龙商业提高长三角区域的覆盖度。

从短期来说，这将9909.HK显著改善公司项目整体的运营情况，提升盈利水平。

从长远说，在长三角的商业布局有了一定的深度后，一方面有助于提升管理效率，加强对区域内商快速发展的商业物业运营商家资源整合能力；另一方面，也有助于提升公司在长三角区域的品牌影响力。

我们预计公司2020-2022年东兴证券归母净利润分别为3.17、4.29和5.34亿元，对应EPS分别为0.51、0.69和0.86元。

以1港元=0.88人民币的汇率计算，2020年9月4日公司收盘宝龙商业价24.75港元对应2020-2022年PE值分别为42.5、31.4和25.2倍。

首次覆盖9909.HK给予“推荐”评级。

风险提示：商业物业出租率不及预期，母公司交付进度不及预期，母公快速发展的商业物业运营商司地产销售不及预期，第三方拓展不及预期等。