天风证券-百城中国专题系列：江南佳丽地、自古帝王州~南京城投怎么看？-200918

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在过去十余年的发展历程中，受城镇化进程的不断深化以及监管导向和政策推动，城投平台在不同历史时期对于城市发展有着不同的意义，2017年诸多政策文件下发明确严控地方政府债务以来，当下对于地方政府隐性债务管控和化解的整体体系已然形成天风证券，但由于各区域经济发展程度以及整体发展规划的差异，不同城市对于债务化解以及发展建设投入的平衡点有一定出入，那到底这一平衡点如何来考虑？哪些区域在当下及未来的发展规划当中对这一问题有结合区域禀赋进行合理统筹？对于上述问题，市场有一种朴实却也深刻的说法：“买城投买的就是所属城市的发展和未来。

”这句话直观理解起来通俗易懂，但细究下去却也让人捉摸不透，未来明确特别好的区域收益率较低，有超额收益的区域往往债务水平较高，需要我们对于该区域有进一步细致的分析和百城中国专题系列理解。

本文作为百城中国专题系列第一篇，着重梳理分析南京市本级平台、市内各区县以及园区的整体经济产业实力和未来发展规划、区域内为防范化解地方政府隐性债务风险所做的措江南佳丽地、自古帝王州~南京城投怎么看？施有哪些、以及各区内平台的战略定位及未来发展。

南京作为江苏省省会城市，其经济综合实力及其平台的市场认可度是相对较好的，但由于南京市债务总体规模较大，且有部分发展较差的区域债务水平相对较高，并且南京涉及江北新区这一国家级新区的战略规划调整，我们对南京市下属11区进行一个划分：（1）江北新区直管区、天风证券浦口、六合：自江北新区设立后，经过行政区划的调整以及财税分成管理的调整，作为其共建区的浦口和六合短期内就处于弱化的状态（需要集中财力发展直管区），未来江北新区直管共建进一步融合是大方向，但需要时间，在江北新区需要进一步招商引资打造高端制造业的诉求之下，浦口区加速融入直管区受其带动或更快，六合则地理位置更远，融入直管区或相对较慢。

（2）江宁区、栖霞区：江宁区和栖霞区属于南京市中心城区分别往东南和东北面拓展的区域，工业实力强劲且均以第二产业为主导，此外由于其离市中心较近叠加南京作百城中国专题系列为省会城市的区位优势，区域内打造产城融合也是较为顺其自然。

（3）秦淮、玄武、鼓楼、建邺：江南佳丽地、自古帝王州~南京城投怎么看？南京房价最高的市中心城区，秦淮玄武鼓楼是老市中心城区（学区房很多），而建邺则是在青奥会打造奥体中心之后快速发展起来的城市新地标，豪宅较多（金融机构总部+数字经济）。

（4）溧水、高淳：南京后花园，慢生活城区（原本是县后改区），区域经济产业实力偏弱，位置也离南京市主城区较远，属于未来发展说有所天风证券希冀但需要时间以及进一步政策支持的区域。

风险提示：宏观经济、地百城中国专题系列方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。