中泰国际-融创中国-1918.HK-充沛土储支持发展，地产+价值释放可期-200917

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土地储备充沛且优质公司8月/前8月合约销售同比增25.3%/1.7%至624中泰国际.3亿/3117.5亿元，完成全年6000亿销售目标的52%。

公司下半年可售货值6213亿，其中超过76%位于一二线城市，72%为新推盘，达到65%的去化率即可实现销售目标；我们估算公司18/19融创中国年去化率约为68%/71%，故20年达标概率高。

截止20年中，公司总确权土储2.1918.HK5亿方，保守估计对应货值超3万亿；其中10%位于一线城市，70%位于二线城市；平均土地成本4,312元，地货比约30%；土储年期（总货值/20年销售目标）为5.0，在大中型内房股中排名前列。

充沛土储支持发展我们认为充沛优质土储是公司未来持续获得稳健增长的保证。

上半年地产+价值释放可期净负债率下降23.3%公司20年总收入同比升0.7%至773.4亿元；毛利率23.0%，略低于19H1的25.2%及19FY的24.5%；SG&A占收入比重8.1%，低于19H1的8.6%及19FY的8.5%；出售金科股份（000656CH）24.36%的股份带来额外收益，带动其他收入同比升40.8%；应占核心净利润同比上升3.0%至130.4亿人民币，应占净利润率16.9%。

上半年公司实现了债务规模与净负债率的双降：1）总债务3203亿，较去年底减少0.6%；2）净负债率14中泰国际9.0%，低于19年的172.3%。

地产+业务进入价值快速释融创中国放期融创服务港股上市可期。

截止5月底，物管子公司融创服务在管面积约1亿平方米，储备1918.HK面积1.26亿平方米。

19年收入28.3亿；19年净利润2.7亿，17-19CAGR1充沛土储支持发展50.7%。

公司已于8月初递交融创服地产+价值释放可期务上市申请表（A1），高成长性将有助融创服务在上市时获得较理想估值。

投资中泰国际贝壳找房（BEKEUS）获得丰厚回报。

公司17年1月公告，以26亿人民币获得北京链家6.25%的股权；20年8月贝壳找房融创中国（原链家）完成美股上市，截止9月16日市值684.6亿美金，公司持股约4%，投资回报非常理想。

我们预计融创服1918.HK务上市带来的现金与贝壳找房上市来的金融资产公允价值收益，将有助于增厚权益及降杠杆。

维持盈利预测，调整目标价至53.7港元充沛土储支持发展，重申“买入”评级我们维持目前的盈利预测。

我们继续看好公司基本面：1）充沛优质的土储是公地产+价值释放可期司核心竞争力之一，有望支持公司获得持续稳健增长；2）中期降杠杆超预期，我们预计下半年净负债率将继续下行。

我们相信公司龙头地中泰国际位稳固。

我们将目标20/21年PE由7融创中国.5x下调至6.5x，以反映8月以来融资政策收紧对行业销售增速中枢的潜在影响，目标价相应调整至53.7港元。

目标价相对前收盘价有66.8%的潜在升幅；我们维持买1918.HK入评级。

风险提示：（一）房地产政策大幅收紧；（二）汇率剧烈波动；（三）疫情发展超充沛土储支持发展预期。