国信证券（香港）-房地产行业双周报：累计销售金额同比增速转正，估值回升至高位，下调行业评级至“增持”-200916

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行情回顾本期(20国信证券（香港）20/08/31-2020/09/13)恒生指数下跌3.61%，同期恒生地产类指数下跌3.37%，物业管理行业指数下跌6.65%，恒生地产指数跑赢恒生指数0.24个百分点，物业管理行业跑输恒生指数3.04个百分点，连续两期大幅跑输恒生指数，继续消化估值压力。

目前房地产板块PE（TTM）为10.82X，估值较今年三月下旬6.61X的PE已大幅提升约64%；物业管理行业PE(TTM)41.1X,指数已较8月初房地产行业双周报的高位已回落约25%。

8月商品房累计销售金额累计销售金额同比增速转正同比增速转正1―8月全国商品房销售面积为9.85万亿平方米，同比下滑3.3%，下滑幅度较上月收窄2.5个百分点；商品房成交金额为9.69万亿元，同比上升1.65%，较上月回升3.74个百分点。

全国商品房估值回升至高位累计销售金额同比增速经历了6个月的负增长后，8月开始回正。

8月百城住宅月平均价下调行业评级至“增持”格为15605元/平方米，同比上升3.34%，涨幅较上月提升0.13个百分点，涨幅较上月继续扩大。

从周销售数据来看，9国信证券（香港）月上旬商品房销售保持平稳增长势头。

本期30大中城市第一周商品房成交面积为398.53万平米，环比下降6.8%，同比上升14.20%；第二周商品房成交面积为355.房地产行业双周报98万平方米，环比下降10.68%，同比上14.69%，同比销售数据继续稳步增长。

其中，一线城市同比增速分别为48.38%、76.32%，二线城市同比增速分别为-2.40累计销售金额同比增速转正%、-3.25%，三线城市同比增速为23.29%、14.14%。

土地市场保持平稳本期百城估值回升至高位土地供应规划建筑面积第一周为1472.07万平方米，环比上升7.34%，同比下降27.85%；第二周为1403.54万平方米，环比下降4.66%，同比下降38.52%。

其中，一线城市本期供应规划建筑面积同比下调行业评级至“增持”增速分别为52.55%、-27.75%；二线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-39.39%、31.10%；三线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-24.15%、58.97%。

土地成交方面，本期百城国信证券（香港）土地成交面积分别为832.45、889.68万平方米，环比增速为-34.69%、6.88%。

供销比分别为1.77、1.58，土地成交溢价率分别为18.4房地产行业双周报2%、14.17%。

投资建议8月商品房累计销售金额同比增速回正，结束了自今年2月份以来的负增累计销售金额同比增速转正长，9月上旬商品房销售与土地市场供应均保持平稳增长态势。

政策面上，管理层为房企划定了“三估值回升至高位道红线”，房企融资收紧，“房住不炒”仍是调控的主基调。

鉴于目前房地产板块目前10.8X的P下调行业评级至“增持”E（TTM）较今年三月下旬6.61X的PE已大幅提升约64%，我们下调房地产行业评级至“增持”，建议关注新世界发展（0017.HK）、佳兆业集团（1638.HK）等香港本地地产股及内房股。

对于物业管理子行业，行业指数较8月初以来回调幅度已达25%，对于前期较高的估值水平已有所消化，基于行业长期业绩增长的确定性，维持物业管理子行业“买入”的国信证券（香港）投资评级，建议关注长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）等物业管理子行业个股。

风险提房地产行业双周报示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。