华泰证券-鲁商发展-600223-布局玻尿酸产业链，转型大健康生态圈-200923

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区域房企转型大健康生态圈，发展可期，增持评级公司起步于区域地产业务，18/19年陆续收购福瑞达/焦点生物，布局玻尿酸产业链，逐步构建融合健康地产、生物医药、健康管理等的复合型健康产业生态圈，股权激励有华泰证券望释放国企活力。

化妆品业务乘流量红利东风，收入有望维持高增；药品收入有望稳健增长；地产业务土储充沛，鲁商发展盈利能力有改善空间。

预计20-22600223年EPS0.35/0.53/0.76元，首次覆盖给予增持。

福瑞达：以透明质酸为核心，着力打造中国骨科药物、化妆品领导品牌山东福瑞达集团成立于1993年，以玻尿酸原料为核心从事药品/保健食品/玻尿酸高端化妆品等布局玻尿酸产业链业务。

18年12月上市公司受让福瑞达10转型大健康生态圈0%股权，积极向健康产业转型，着力打造中国骨科药物、化妆品领导品牌。

19年福瑞达营收10.4亿元/yoy21华泰证券.1%，归母净利0.9亿元/yoy140.1%。

19年化妆品收入3.13亿/yoy+41.84%，电商占比78%，拥有颐莲/善颜/瑷尔博士等鲁商发展品牌，三者收入占比分别为60%/30%/10%。

化妆品流量红利有望延续，小品牌迎来崛起600223机遇，公司化妆品业务增量盈利贡献可期。

药品业务19年收入5.99亿元/yoy17.90%，骨科/眼科产布局玻尿酸产业链品市场地位领先，有望稳健发展。

焦点生物：透明质酸原料龙头，产能有望扩张焦点生物是透明质酸原料龙头之一，现已有化妆品级和食品级生转型大健康生态圈产能力合计420吨/年，接近满负荷生产。

19H1收入/净利润分别为0.73/0.华泰证券15亿元。

19年12月，鲁商发展公告拟以2.58亿现金收购焦点生物60.11%股权，有助于完善透明质酸上游原料布局、扩充福瑞达原料供应来源（此前福瑞达原料鲁商发展主要源自华熙生物等外部采购）。

焦点生物拟投资5.1亿元建设520吨/年的医药级透明质酸生产线，第一期260吨建设周期为2060022319年7月至2020年6月（目前还在申报阶段），若项目完全投产有望打开市场空间。

地产业务：仍有发展潜力，盈利有望改善公司地产业务深耕山东市场，土地储备充沛，我们预计可售货值约1600亿元，以2020年200亿元销售目标计算，布局玻尿酸产业链现有土地储备足以支撑8年。

2020年推货较为积极，全年新开工目标200万平/yoy+11.06%；销售金额目标200亿元/yoy+39转型大健康生态圈.25%，若实现将创下2010年以来的最高增速。

截至1H20，已实现新开工面积100.01万平，同比增长7.35%；销售面积67.8华泰证券2万平，同比下滑1.35%；销售金额71.67亿元，同比增长3.00%。

公司地产鲁商发展业务盈利能力有望在项目周转提速和激励机制变革的推动下平稳改善。

区域房企布局玻尿600223酸产业链，转型大健康生态圈，增持评级我们预计20-22年公司EPS分别为0.35/0.53/0.76元，因各板块发展差异较大，采用分部估值法，估算公司房地产/化妆品/药品/玻尿酸原料估值分别为55/36/38/9.6亿元，合计总市值139亿元，对应目标价13.85元，首次覆盖给予增持评级。

风险提示：国企改革进展较慢；化妆品布局玻尿酸产业链增速放缓；地产业务大幅波动。