安信证券-一篇报告看懂一家房企系列（2）：滨江集团深度报告，债务期限结构稳定，新增土储集中杭州-200920

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安信证券■公司总览。

1）历一篇报告看懂一家房企系列（2）史沿革。

滨江集团1992年成立于杭州，1999年完成改制，2007年开始全国化拓展，2008年上市，2019年全口径销售滨江集团深度报告金额1120.6亿元，排名前35。

2）公债务期限结构稳定司治理。

公司实际控制人为戚金兴先生，截至20新增土储集中杭州20年6月末合计控制公司股权54.45%。

公司管理架构较扁安信证券平，四大区域公司与投资、资金、人力等职能部门共同构成经营层。

3一篇报告看懂一家房企系列（2））业务概览。

公司以房地产开发为核心主业，2020H1房地产开发、酒店服务和房产滨江集团深度报告租赁、物业管理各占营业收入的97.4%、1.4%、1.2%。

■历史报表视角下债务期限结构稳定的信用资质分析。

新增土储集中杭州1）资产可持续程度相对较强。

存货方安信证券面，公司聚焦浙江区域，重仓杭州及周边三四线城市，项目集中度较高，项目周转能力适中。

2一篇报告看懂一家房企系列（2）016年以来公司战略转变，拿地强度加大，2020上半年拿地强度高达96%。

固定资产和投资性房地产方面，公司商业地产基本布局杭州，城市经济实力滨江集团深度报告较强，商业项目出租率保持较高水平。

2）广义负债可持续性相对债务期限结构稳定较强，但长期偿债能力仍有优化空间。

①债务结构方面，公司融资以银行贷款为主，有息负债抵质押率处于较新增土储集中杭州高水平，短债占比较低。

②偿债能力方面，公司短期偿债能力相对较强，但长期偿债能力仍需优化，2020H1净负债率为96%，高于行业中位，仅略低安信证券于100%监管红线；剔预资产净负债率为72%，略高于70%的监管要求，但后续压降压力不大。

③表外不确定性一篇报告看懂一家房企系列（2）方面，公司少数股东权益、长期股权投资占比低于TOP50中位数，表外不确定性整体相对可控。

■未来经营视角滨江集团深度报告下的信用资质变化。

1）债务期限结构稳定未来资产可持续性相对较强，但拿地集中度过高，拿地强度远超监管观察指标，存在一定的压降需求。

①拿地方面，公司今年拿地能级有所提升，一如既往的集中于长三角地区；拿地集中度相比2019年明显上升，今年杭州调控政策不断升级，密切关注政策收紧对杭州楼市和公司项目的影响；公司1-8月拿地强度上升至83.2%，高于40%的观察指标，但公司土地储备比较充足(2020H1土储倍数为3.7)，未来拿新增土储集中杭州地减缓对公司经营规模和市占率等方面的影响相对可控。

②资产出售安信证券方面，2020年以来公司未出售重大资产。

③一篇报告看懂一家房企系列（2）销售方面，8月份累计销售金额同比增长11.4%，前8月完成全年销售目标的78.9%。

④回款率方面，2020年公司继续未披露滨江集团深度报告回款率情况。

2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-8月公司债、中票和短融累计获得净融资6.0亿元，同时发行利率回落、久期拉长；3）公司治理可持续：公司多元化业务包括物业服务、租赁、酒店、养老和产业投资等，其中物业版块发债务期限结构稳定展较好，旗下滨江服务（3316HK）于2019年上市。

■风险提示：数据统计偏差，房新增土储集中杭州地产调控超预期等。