中信证券-万科A-000002-跟踪快报：去杠杆聚焦运营，综合化品牌服务-200929

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维持“买入000002”评级。

三道跟踪快报红线预计将进一步推动资产出表。

2020年6月底去杠杆聚焦运营，公司剔除预收帐款的资产负债率为75.5%，净负债率为27.9%，现金对有息负债的覆盖比为195.5%，公司有息负债规模为2755.5亿元，同比增长20.1%。

公司经营极为看重信用，但由于物流地产、商业产城等综合化品牌服务业务板块以成本入账，公司资产负债率仍显较高。

相比ESR等竞争对手，公中信证券司仓储物流等业务资产显著偏重。

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各项业务经营指标进一步综合化品牌服务提升。

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公司已经成为商业万科A和物流仓储领域全国领先的品牌。

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看好去杠杆聚焦运营公司的轻资产化、精益化、科技化和综合化。

我们认为，在管理红利时代，公司会进一步轻资产化（只持有少综合化品牌服务数核心资产，并发挥运营管理能力轻资产经营大量资产）；精益化（持续不懈提升管理能力，控制费用率）；科技化（加大科技系统的投入）和综合化（在城乡服务的不同领域协同作战，优化品牌）。

总而言之，公司十分适应三道红线之后中信证券的管理红利时代。

我们维持公司2020/21/22年3.83/4.56/5.07元的EPS预测，维持34.47元目万科A标价（对应2020年9倍PE），维持“买入”的投资评级。