安信证券-一篇报告看懂一家房企系列（5）：禹洲集团深度报告，短期偿债能力稳定，加大成渝布局-200930

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■公司安信证券总览。

1）历史一篇报告看懂一家房企系列（5）沿革。

禹洲集团1994年成立于厦门，2004年开始全国化拓展，2009年上禹洲集团深度报告市，2016年总部迁至上海，2019年公司销售金额751.2亿元，排名前50。

2）短期偿债能力稳定公司治理。

公司实际控制人为林龙安先生和郭英兰女士，截至2020年6月末合计控制公司加大成渝布局股权57.33%。

管理架构方面，公司设立上海、深圳“双总部”，安信证券设区域公司和城市公司两级业务单元。

3）业一篇报告看懂一家房企系列（5）务概览。

公司以物业开发为核心主业，2020H1物业开发、物业管理服务、物业投资各占营业收入的97.禹洲集团深度报告5%、1.3%、1.3%。

■历短期偿债能力稳定史报表视角下的信用资质分析。

1）资产可持续上，①存货方面，公司聚焦二线城市，重仓长加大成渝布局三角城市圈，布局相对分散；2020H1静态利润空间小幅上升至9779元/平方米；2017年以来公司拿地强度回落，2020H1为41.4%，土储倍数为3.9倍。

②固定资产和投资性房地产方面，201安信证券8-2019年租金收入大幅增长，2020H1受疫情影响租金收入减少34.1%至1.0亿元。

2）广义负债可持续性上，①债务结构方面，公司融资以海外债为主，有息负债抵质押率偏高，短一篇报告看懂一家房企系列（5）债占比相对较低。

②偿债能力方面，公司短期偿债能力相对较强，2020H1现金短债比、短禹洲集团深度报告长期有息负债比分别为1.6倍、53.3%；长期偿债能力方面，2020H1净负债率、剔预资产负债率分别为81.3%、82.3%，其中剔预资产负债率高于监管红线。

③表外不确定性短期偿债能力稳定方面，公司其他应收款占比高于TOP50中位数，少数股东权益占比低于TOP50中位。

■未来经营视角下的信加大成渝布局用资质变化。

1）未来资产可持续性：①拿地方面，今年公司加大了二线城市的土储布局安信证券，在成渝城市圈土储布局力度明显加大，拿地集中度相比2019年有所上升。

1-8月拿地强度为65.8%，一篇报告看懂一家房企系列（5）高于监管部门40%观察指标。

②资产出售方禹洲集团深度报告面，2020年以来公司未出售重大资产。

③销售方面，8月份累计销售金额同比增长60.9%，前8月完成全年销售目标短期偿债能力稳定的65.4%。

2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-8月公司债、美元债和ABS累计获得净融资109.9亿元，同时发行利率回落、久期拉长加大成渝布局；3）公司治理可持续：公司多元化业务收入占比较小，物业管理板块相对成熟。

■风险提示：数据统计偏差，房地产调控超安信证券预期等。