亿翰智库-9月房地产行业月报（第27期）：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足-201006

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投资要点：政策速览：遵循房住不炒，多城市收紧调控政策9月，房地产亿翰智库行业政策主要包括调控政策、人才吸引以及资金监管。

在调控政策方面，东莞、杭州、沈阳以及常州等多城市从限购、限贷和9月房地产行业月报（第27期）限售方面出台相关政策，致力于保障房地产市场平稳运行，避免出现过热现象。

在人才吸引方多地出台调控政策面，以上海为主的一线城市加入抢人行列，在沪四所高校应届毕业生符合基本申报条件即可直接落户，有利于推动城市产业升级，促进综合实力的提升。

在资金监管方金九悄然来临面，政府对地产行业的融资政策仍在持续收紧，不断规范房企贷款，规避违规行为，但是融资门槛的提高对大中房企影响相对有限。

住宅市场：住宅成交量同环比上行，去化周期整体下行从我们监测的40城数据来看，9月商品住宅销售面积为2458.0万平米，但成色稍显不足同环比均实现上升，分别为12.4%和2.3%，成交量稳中有升。

9月住宅市场同环比均实现正向增长，市场热度相比亿翰智库8月小幅回暖。

结合行业政策，我们认为全年市场表现整体相对平稳，难以出现较大幅度的波动，更多是市场的9月房地产行业月报（第27期）自我调整。

我们长期看多地出台调控政策好一二线城市和具备产业基础的三四线城市。

这些城金九悄然来临市具备较强的内需，并不断有外部需求进入，有利于提升城市住宅市场热度，增加成交量。

另外从房企的城但成色稍显不足市投资布局走向来看，整体上也遵循这一思路，即：优先布局一二线城市，关注具备产业基础的强三线城市。

土地市场：供应与成交背离，融资收紧抑制土地成交增长2020亿翰智库年9月，全国土地供应规划建筑面积30941.2万平米，同比增加2%，环比上升13%。

土地成交合计规划建筑面积21461.9万平米，同比下跌4%9月房地产行业月报（第27期），环比上涨4%。

9月土地成交量同多地出台调控政策比整体下行。

我们认为主要因素与资金收紧有关，主要金九悄然来临表现在三个方面：一是房地产行业的资金监管更严。

比如银保监和财政部表示，限制小额贷款和政但成色稍显不足府专项债等用于房地产开发项目。

二是对因企施策，控制高亿翰智库杠杆房企债务增速。

传闻监管部门将以三道红线为基准，将房企划分为四档，按企业9月房地产行业月报（第27期）所处不同的档位规定房企的有息负债增速区间，限制房企债务增速也将抑制房企的投资积极性。

三是传多地出台调控政策统的金九银十市场表现不及预期，9月份房企销售业绩虽然环比增长，但是同比增速不及以往，内生造血能力受限。

企业表现：金九悄然来临，但房企融资规模下降，成本上升投资方面，随着销售回款的增加，房企在一线城市的投资规模恢金九悄然来临复至2019年同期水平，在二线城市投资规模较2019年同期上涨。

销售方面，房企加快促销节奏，使9月单月销售同比增但成色稍显不足长23.2%，金九悄然来临。

融资方面，在融资不断收紧的大背景下，境内、境亿翰智库外债券融资规模均较8月同期有所回落，发债成本整体上行。