国信证券（香港）-佳兆业集团-1638.HK-合约销售快速增长，大湾区土地储备丰富-200925

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2020年7月、8月合约销售强劲增长2020年7月、8月，公司合约销售金额分别为95.4、93.6亿元，同国信证券（香港）比增长78.3%、119.6%；合约销售面积分别为56.1、52.6万平方米，同比增长50.3%、124.2%。

前8个月累计销售金额为549.3亿元、累计销售面积320.6万平方米，累佳兆业集团计同比增速分别为24.0%、24.8%。

进入下半年以来，公司合约销售金额加速增长，我们预计9月、10月公司合约销售仍将延续强劲1638.HK增长态势。

中期核心净利润稳步增长截至2020年6月30合约销售快速增长日，公司实现营业收入及毛利分别为222.97、75.39亿元，同比增长10.9%、12.4%；归母净利润27.7亿元，同比下滑2.4%。

期内归母净利润录得负增长，一是由于结转收入上半年受疫情影响有所放缓，二是因为期内人民币兑美元贬值，借款成本较2大湾区土地储备丰富019年同期增加约7.18亿元至12.96亿元所至。

公国信证券（香港）司剔除汇兑亏损净额、金融资产按公平值亏损净额、投资物业公平值收益净额、金融衍生工具公平值收益，并扣除相关递延税等项后的核心净利润34.61亿元，同比增长25.7%，核心净利润增长符合我们的预期。

净负债率持续改善截至2020年6月30日，公司有息负债为1217亿元，平均融资成本为8.8%，净负债率为130%，净负债率较2019年末下降14个百分点，维持持续改善的佳兆业集团趋势。

净负债率水平1638.HK仍维持在较高水平主要由于公司旧改项目投入周期较长，转化周期通常在5年左右。

截至2020年6月30日，公司在手现金405亿元，较2019年合约销售快速增长末增加9%，速动比率1.2，期末在手现金已覆盖短期债务。

2020年千亿销售规模可期公司2017―2019年合约销售金额分别为298亿、447亿大湾区土地储备丰富、701亿、881亿元，三年复合增长（CAGR）达40%。

公司2020年可售货值1800亿元，可售面积970万平方米，公国信证券（香港）司今年销售目标1000亿元，对应去化率55.6%，我们预计2020年公司完成1000亿的合约销售的目标是大概率事件。

大湾区土地储备丰富，拥有大量优质旧改项目资源截至2020年6月30日，公司土地储备约2680万平方米（权益比约72%），预计现有土地储备足够公司未来五年的发展所需，其中约52佳兆业集团.2%的土地储备位于粤港澳大湾区内。

此外，公司在城市更新方面经验丰富，在深圳、广州及中山等大湾区市场内，拥有560万平方米的旧改土储，旧改土储占1638.HK总土储面积的21%，旧改土储货值约2400亿元，占总货值约41%。

投资建议公司的净负债率虽仍处高位且行业融资环境收紧，但公司在大湾区土地储备丰富，拥有大量优合约销售快速增长质旧改项目资源，旧改土储货值约2400亿元，占比约为总货值的41%。

销售数据方面，公司7、8月合约销售金额强劲增长，预计9月、10月合约销售仍大湾区土地储备丰富将延续高速增长态势。

我们预计公司2020―2022年营业收入分别为国信证券（香港）580.75亿元，720.13亿元、871.36亿元，归母净利润分别为57.06亿元、67.34亿元、78.93亿元，对应EPS分别为0.94元、1.10元、1.29元。

我们维持佳兆业集团公司目标价4.9港元，对应2020年PE4.6X，维持“买入”的投资评级。

风险提示商品房销售、旧改1638.HK项目进展不及预期；负债结构优化低于预期；调控政策、融资环境超预期收紧。