华安证券-房地产行业：单月增速放缓，加推或成调节剂-201008

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主要观点：事件9月30日，克而瑞发布《2020年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜》9月百强销售增速放缓，单月同比约25%根据克而瑞数据计算，百强9月全口径销售金额约13327亿元，同比增长24.8%，增速较前值下降4.3个百分点；1-9月全口径销售金额累计值达86512亿元，同比增幅较前值提升2.7个百分点华安证券至7.4%。

从权益角度看，百强9月实现权益销房地产行业售金额9470亿元，同比增长21.2%，较前值下降5.1个百分点；1-9月权益口径销售金额累计达62549亿元，同比增幅较前值提升2.4个百分点至5.5%。

高基数效应下，百强销售9月增速单月增速放缓较前值有所放缓，但依然维持在较高水平。

根据中指监测的重点城市新开住宅项目当天去化率来看，随着疫情影响的逐步淡化，今年5、6月份出现上涨，进入加推或成调节剂三季度后趋稳。

整体来看，华安证券当前去化处于近三年同期较低水平，成交依然侧重供给放量。

进入四季度，房企有望延续积极加推的态势，叠加首套房贷利率自年初以来稳中有降，提振需求释放，头部房企有望维房地产行业持较优表现，实现稳步增长。

各梯队不同口径表现趋异，头部更具稳增长能力今年以来，规模房企竞争加剧，9月百强房企各梯队分单月增速放缓化加深。

从加推或成调节剂准入门槛来看，1-9月累计全口径TOP3/10/20/50门槛较去年同期分别提升396、158、137和78亿元，百强门槛恢复至去年同期水平。

各梯队中，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的9月单月同比分别为9.9%、30.1%、8.6%、31.8华安证券%、46.6%，较前值分别变动-8.5、+5.4、-26.7、-8.1和+22.0个百分点。

值得注意的是，从权益口径计算，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100单月同比较前值变动分别为-8.0房地产行业、+10.2、-12.9、-22.3、+15.7个百分点。

部分梯队的权益口径与全口径表现差异，说明在合作开发过程中，头部企业凭借自身的规模优势，对权益的管控更具主动单月增速放缓性，成长更稳健。

行业或迎“双分”加推或成调节剂模式，梯队内静待“二次分化”具体到公司层面，主流房企中9月销售同比增速居前的有：绿地控股（140%）、保利地产（36%）、华润置地（32%）、旭辉控股（30%）、中南建设（28%）等;1-9月累计同比增速居前的有：中国金茂（31%）、金科股份（21%）、金地集团（19%）、招商蛇口（17%）、中国恒大（17%）等。

9月销售额排名靠前的有：碧桂园华安证券（860亿元）、中国恒大（813亿元）、融创中国（691亿元）、万科（545亿元）、保利地产（502亿元）等。

1-9月累计销售金额前三分别为碧桂园房地产行业（6153亿元）、中国恒大（5319亿元）和万科（4927亿元）。

二线成长型标的单月增单月增速放缓速表现亮眼，销售额靠前的依然为规模型头部企业。

投资建议受疫情的影响，行业基本面年加推或成调节剂初出现大幅下行。

随着复产复工的有序华安证券推进，销售持续改善。

9月百强增速虽有放缓，但依然处于房地产行业较高水平。

从中指监测的单月增速放缓重点城市去化来看，当前成交依然侧重供给放量，但年初至今首套房贷利率稳中有降或提振市场需求。

进入四季度加推或成调节剂，房企有望延续积极加推的态势，不排除部分房企采取以价换量等方式冲击年初设定的销售目标。

华安证券我们认为，短期冲击不改销量长期向合理中枢回归的趋势。

以稳为主的基调下，部分城市出现调控收紧的迹象，头部规模房企及二线成长梯队有望凭借自身优势实现销售、业绩双增长，行业竞争房地产行业格局有望进一步清晰。

建议关注：（1）规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长型标单月增速放缓的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A股物管优质标的：招商积余等。

风险提示调控加推或成调节剂政策趋严，资金端超预期收紧，房企开、竣工进度不及预期，房贷利率上行等。