安信国际-IPO点评：卓越商企服务（6989.HK）-201008

《安信国际-IPO点评：卓越商企服务（6989.HK）-201008（5页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安信国际-IPO点评：卓越商企服务（6989.HK）-201008（5页）.pdf（5页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

报告摘要公司概览卓越商企服务是一家物业管理服务安信国际提供商，以华南大湾区为主，按在管营收计算，大湾区占公司2019年基本物管收益约66%。

IPO点评在管项目以商务物业类型为主，包括写字楼、商务综合体、企业大楼和办公与研发园区。

占2019卓越商企服务（6989.HK）年基本物管收益的76%。

与卓越置业是关联公司，大股东同为安信国际李华先生。

公_Y料，卓越置业于19IPO点评96年成立于深圳。

截至2019年，集团总资产超卓越商企服务（6989.HK）过1900亿元，土储建面超过5000万平米，其中70%位于大湾区。

集团以其城市更新项目闻名，卓越城市安信国际更新集团已跻身全国城市更新领域领先梯队，成为广东城市更新领先企业，深圳市内合作项目已深入各行政区核心区域，同时全面覆盖大湾区其他核心城市，并积极扩张至北京、上海、青岛等热点城市。

根据克而瑞数据，卓越集团2019年销售额约94IPO点评9亿元，全国排名第38位。

卓越商企服务（6989.HK）截至2020年5月，卓越商企在管面积约2582万平米（合约规模3681万平米），其中约41.6%为卓越置业之项目。

按2020年首5月在管项目收安信国际入计算，约37.4%的物管基础服务收入来自卓越置业之项目。

公司IPO点评模相^小，但在管目中超^一半樯瘴I，管理Mr^高。

公司有纱笾饕服务a品：一卓越商企服务（6989.HK））物业管理服务基本物业管理服务，包括清洁、保安、园艺及维修与保养。

公司收入主要来源，占2019年总收入之8安信国际6%；增值服务，包括前期物业顾问咨询、二手物业租售代理、销售协助、及空间运营服务等。

占2019年总收入之11%；二）其他业务IPO点评包括金融服务、公寓租赁服务等。

占2019年总收入卓越商企服务（6989.HK）之3%。

从业务分部来看，公司现安信国际时增值服务占比不高，约占2019年总收入之11%。

按业务性质来分的话，社IPO点评区增值服务就更少。

盈利卓越商企服务（6989.HK）能力方面，2019年毛利率为23.6%。

基本物业管理服务分部毛利率22.0%，属行安信国际业中间偏下水平。

增值服务综合毛利率25.IPO点评2%，属行业较低水平。

其他服务如金融、租赁等毛利率较高，约62.1%，然而其占卓越商企服务（6989.HK）比较低，约占2019年总收入之3%。

行业状况及前景根据中指院分析，截至2019年底，中国物业在管建面安信国际约239亿平米，其中物管百强占有率约43.5%。

百强物业服务企业所管理物IPO点评业的平均数量由2015年的154项，增至2019年的212项，复合年增长率为8.3%。

随着头部企业在资卓越商企服务（6989.HK）源整合上的比较优势。

2019年物业服务百强企业约80%的物业管理服务收益来自其关联地产集团；平均在管建面为4740万平米，其中平均约60%的在管建面乃由其安信国际关联地产集团开发的。

但随着IPO点评在管规模上升，来自关联地产集团项目在增量上的贡献会愈来愈少。

物卓越商企服务（6989.HK）业公司的外拓能力愈趋重要。

此外，物管服务属劳动密集型行业，涉安信国际及大量工人，如安保、清洁及维护人员。

最低月工资正在不断增加，中小开发商在缺乏规模效益的情况下，都会选择出售其物业公司予大型物管商，或把他们新IPO点评开发的物业项目选定其他大型物管公司作服务营运商，马太效应将持续下去。

优势与机遇按2019年商瘴I管理服帐杖胗算，公司在中排名第四，在大^排卓越商企服务（6989.HK）名第二。

此外，根弗若斯特沙利文蟾妫按2019年向高端商瘴I提供基本物I管理服盏氖找嬗算，公司在中排名第三，在安信国际大^排名第一。

按C合力，公司Q身中房地aTOP10研究M2IPO点评019中物I服瞻企I第16名。

反映卓越商企服务在商I目卓越商企服务（6989.HK）管理，尤其在大^的市龅匚弧

卓越集团，1996年成安信国际立于深圳，在深圳，以至大湾区的品牌知名度高。

卓越商企服务在深圳及大湾区其他城市的项目总数分别为76个及56个，占总量的IPO点评19%及14%。

粤港澳大湾区地处沿海开放前沿，以泛珠三卓越商企服务（6989.HK）角区域为广阔发展腹地，在「一带一路」建设中具有重要地位。

在经济实力方面，大湾区经济发展水平一向领先全国，产业体系完备，集群优势安信国际明显，经济互补性强。

珠三角IPO点评九市已初步形成以战略性新兴产业为先导，其中深圳作为经济特区，则定位为全国性经济中心城市及国家创新型城市。

卓越商企服务（6989.HK）公司作樯钲谄放破I，Lh受惠於大^的l展。

弱项与风险物管行业是劳工密安信国际集的产业之一，劳工成本在销售成本及行政开支的主要部分。

占公司总销售2019年成本约66%、占公司总行政开支约IPO点评70%。

此外，公司向分包商卓越商企服务（6989.HK）外包若干服务职能，例如安保、清洁及保养服务，占销售成本约4%。

最低工资上涨及人工成本上升会影响安信国际未来盈利能力。

公司增值服IPO点评盏谋嚷瘦^少，2019年及2020年首5月，增值服眨ò括社^及非I主）收入2.04|元及9050f元，卓收入的11%及9.6%。

对于未来能否透过增值服务来提升项目整体利润水平卓越商企服务（6989.HK）还有待观察。

投资估值物业板块上半年整w增长虽然较高，但主要来自2019年下半年新增项目的贡献，2020年上半年安信国际的交付较少，所以业绩环比增长较低。

导致业绩后IPO点评出现套利沽压。

未来我们认为增值服务是关键，能够培育社区增值服务的物业公司将会跑卓越商企服务（6989.HK）赢同业。

但公司的社区增值安信国际服务占比较低，我们认为业态上应存在估值上的拆价。

此外，公司整体毛利率的水平也较其他同IPO点评业为低，盈利能力^低。

卓越商企服务背靠卓越置业，卓越置业属规模中等的房企，年销售近1000亿元，卓越卓越商企服务（6989.HK）项目主要集中在深圳及大湾区，在华南的品牌知名度高，这是卖点之一。

然而地产集团没有在港上市，在资安信国际本市场上的J知度可能有所影响。

物业板块较受市g迎，假设IPO点评以上线定价（每股10.68港元），K悉敌惺钩~配股啵我们预期公司2020/21年市盈率约35/24倍。

估值上略卓越商企服务（6989.HK）高于同业。

增值服务妆冉仙伲未来增安信国际长存在一定的不确定性。

综合以上考虑，我IPO点评们给予公司IPO专用评级：6分。

腾讯、京东、卓越商企服务（6989.HK）雪湖资本、南方基金、奥陆资本、璞石资本等知名机构作基石投资人，对短期股价起背书作用。

预期认购反应热烈安信国际，中签率较低，投资者若欲以融资来认购，需注意股价回报未能覆盖利息支出的风险。