安信证券-一篇报告看懂一家房企系列（6）：时代中国控股深度报告，土储聚焦大湾区，拿地强度回落-201010

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安信证券■公司总览。

1一篇报告看懂一家房企系列（6））历史沿革。

时代中国控股1999年成立于广州，2011年全国化拓展，201时代中国控股深度报告3年在香港上市，2019年公司销售金额783.6亿元，排名前40。

土储聚焦大湾区2）公司治理。

岑钊雄先生和李一萍女士为公司实际控制人，合计控制拿地强度回落公司股权61.54%。

管理架构上，总部负责资金、投资、人力等管控，设13个地安信证券区公司作为业务单元。

一篇报告看懂一家房企系列（6）3）业务概览。

公司以房地产开发为核心主时代中国控股深度报告业，2020H1物业销售、租赁各占营业收入的98.6%、1.4%。

■历史土储聚焦大湾区报表视角下的信用资质分析。

1）从资产可持续来看，①存货方面，公司重仓珠三角，聚焦广州及周边三四线城市，项目集中度较高，2020H1拿地强度为拿地强度回落22.2%。

公安信证券司土储建面2179.5万方，土储倍数为4.7倍。

城市更新潜在土储建面约一篇报告看懂一家房企系列（6）5200万方，2019、2020H1各成功转化建面368、137万方。

②固定资产和投资性房地产方面，2020H1（投资性房地产+固定资产时代中国控股深度报告）/总资产为8.4%，上半年租金收入同比增长3.1%。

2）从广义负债可持续来土储聚焦大湾区看，①债务结构方面，公司较依赖债券融资，有息负债抵质押率、短期债务占比略高于TOP50中位。

②偿债能力方面，公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.3倍、71%、77.6%，其中拿地强度回落剔预资产负债率略高于监管红线。

③表外不确定性方面，公司少数股东安信证券权益、其他应收款、长期股权投资占比高于TOP50中位数。

■未来经营视一篇报告看懂一家房企系列（6）角下的信用资质变化。

1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所下降，在珠三角地区土储布局力度加大，拿地集中度相比20时代中国控股深度报告19年有所上升，1-8月拿地强度下降至44.2%。

②资产出售方面，2020年以来公司未出售重大土储聚焦大湾区资产。

③销售方面，8月拿地强度回落份累计销售金额同比增长14.4%，前8月完成全年销售目标的60.0%。

2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-8月美元债、ABS和公司债累计获得净融资6.0亿元安信证券，同时发行利率回落、久期拉长；3）公司治理可持续：①高管变动方面，预计财务总监变动对于公司战略执行和业务运营影响较小。

一篇报告看懂一家房企系列（6）②多元化方面，物业板块较为成熟，城市更新和产城业务发展较快。

■风险提时代中国控股深度报告示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。