华创证券-金科股份-000656-2020年9月销售数据点评：销售持续快增，物业上市在即-201012

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事件：2020年10月12日，金科股份公布，2020年9月公司实现合同销售金额235亿元；实现合同销售面积221万平米；合同销售华创证券均价10,633元/平米。

2020年1-9月，公司累计实现合同销售金额1,474亿元；累计实现合同销售面积1,422万平米；合同销金科股份售均价10,366元/平米。

点评：9月销售235亿，环比+23%，前9月销售1,474亿、计划完成率达67%10月12日，公司公布9月月度销售数据，2020年9月,公司实现合同销售金额235亿元，环比+23%000656；实现合同销售面积221万平，环比+23%；合同销售均价10,633元/平，环比+0.2%。

20年1-9月，公司累计实现合同销售金额1,474亿2020 年 9 月销售数据点评元，全年销售目标完成率达67%；累计实现合同销售面积1,422万平；合同销售均价10,366元/平。

2020年，公司销售目标2,200亿元、同比+18%，计划新开工3,600万平、同比+14%，估算计划竣工2,076万平销售持续快增，同比+72%，显示公司销售和业绩均更具弹性。

20H1拿地积极，金科服务拟分拆、并上市在即，物管高成长新星起航2020H1，公司拿地金额达546亿元，新增计容建面1,370万平，拿地/销售金额比63%、拿地/销售面积比159%，拿地积极，拿地均价物业上市在即3,985元/平，同比+44%，源于拿地能级上移，新增土储建面二三线城市占比85%。

20H1末，公司总可售华创证券面积超7,400万平，同比+32%，相当于2019年销售的4.1倍，并形成“二三线为主，一四线为辅”的全国化均衡布局。

此外，金科服务发行H股申请材料已获中国证监会受理，2020H1，金科服务营收金科股份同比+36%；净利润同比+80%。

考虑到金科服务高成长性，分拆上市后有望获得主流物管公司高估值溢价，并有望增厚金科股000656份市值。

投资建议：销售持续快增，物业上市在即，重申“强推”评级16年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如2020 年 9 月销售数据点评高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，目前公司正值业绩释放期。

此外，金科服务销售持续快增上市在即，优质物管价值料将逐步体现。

我们维持2020-22年每股收益预测分别为1.35、1.69、2.10元，考虑到金科服务拟分拆上市，按主流物管公司平均21PE38倍，估算对公司市值增厚或超30%，维持目标价13.00元，物业上市在即对应20/21年PE为9.6/7.7倍，重申“强推”评级。

风险提示：新冠肺炎疫情华创证券影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。