光大证券-建业新生活-9983.HK-投资价值分析报告：聚焦本地生活，打造服务体系-201014

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◆深耕河南，打造新型生活方式服务平台公司光大证券深耕河南省，未来布局华中六省。

截止建业新生活2020年6月30日，总合约面积1.44亿平米，总在管面积约7000万平米。

公司立足建业集团在省内的积淀，积极联合外部资源，9983.HK致力于打造新型生活方式服务平台。

◆投资价值分析报告业务板块：物管+资管双驱动1）以住房为中心的物业管理及增值服务。

2017-2019年，该业务线分别收入4.2、6.2、13.4亿元，占聚焦本地生活总收入的91.5%、89.4%、76.4%，三年复合增速78.4%。

2020年上半年打造服务体系，该业务线收入+59.3%至8.4亿元。

2）以在线购物、旅游、餐饮为中心的生活服务，主要包括建业+平台、旅游服务光大证券、建业大食堂。

2017-2019年，该业务线分别建业新生活收入0.2、0.6、3.1亿元，占总收入的5.2%、9.0%、17.6%，三年复合增速259%。

2020年上半年，该业务线收入+51.6%至19983.HK.73亿元。

3）以住宿、购物、娱乐为中心的商业资产管理及咨询服务，主要包括酒店、商业资产投资价值分析报告及文旅综合体管理。

2019年，商业资产管理和文旅聚焦本地生活综合体管理首次贡献收入。

2020年上半年，该业务线打造服务体系收入+22.2%至0.45亿元。

◆经营策略：深耕省域，打造服务体系受益于建业集团的省域化发展战略，公司物业管理及增值服务已光大证券覆盖河南全省18个地级市（包括104个县级市中的94个）。

随着母公司项目交付，以及围绕已有项目开展收并购和外拓，公司于河建业新生活南省内的项目密度将进一步提升。

未来有望通过轻资产项目9983.HK及外拓、并购进入华中六省。

公投资价值分析报告司作为建业集团下轻资产运营平台，汇聚了集团内部资源及一系列电商平台、知名企业、品牌等外部资源。

截止2020年中，注册用户超2聚焦本地生活80万。

2019年建业+实现GMV4.3亿元，2020年上半年实现GMV3打造服务体系亿元。

◆投资建议公司深耕河南光大证券，具备区域和项目密度优势，目前已建立较完整的本地生活服务体系。

我们预测公司20-22年EPS为0.32/0.4建业新生活9/0.74元，对应20-22年PE为24/16/11倍。

综合来看，我们认为公司2021年合理估值为309983.HK倍，给予公司目标价16.34港元，首次覆盖给予“买入”评级。

◆风险提示：人工成本快速上升投资价值分析报告风险；增值服务拓展不确定性风险；关联方依赖风险；外包质量风险。