中泰证券-中南建设-000961-高周叠加强激励，业绩释放开花结果-201016

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投资要点公司介绍：中南建设以房地产业务及建筑施工为核心业务，双轮中泰证券驱动，相互协同。

房地产业务方面，公司以“美好就现在”的理念，聚焦中南建设健康住宅标准，不断建造适合普通大众居民的高品质住宅。

建筑业务方面，依托公司核心主题江苏中南建筑产业集团，公司累计获得超过160项国家专利，业务从单一施工总承包不断向多元化建筑集团升000961级发展。

房地产业务五年高速成长，优质土地储备充沛：1)快周转典范，销售额五年九倍高周叠加强激励：中南建设近五年房地产销售增长显著，2015年至2019年复合增速71.8%，增长速度在头部房企中名列前茅。

2)深耕长三角，辐射核心城市群：经过近三年的快速发展，中南建业绩释放开花结果设在建房地产项目分布全国21个省份。

在重点布局的长三角、珠三角、环渤中泰证券海及中西部区域，公司优质充沛的项目储备保障了未来销售结算的持续增长。

激励机制完善，员工自上而中南建设下利益绑定：管理层激励方面，中南建设分别于2018年及2019年实施了两轮股权激励。

自上而下完善的激励机制与高效的组织架构相得益彰，中南建设在周转000961速度上领先行业，成为快周转开发商的典范。

战略清晰、布局合理、高效运营三击，据公司财报披露，中南建设从项目获高周叠加强激励取至销售的平均周期保持在7至8个月左右，高效的项目周转能力保证公司持续快速的成长。

结算周期开启，项目集中交付推升业绩：1)业绩快速释放，盈利能力保持稳定:中南建设近五年来业绩表现突出，收入层面自2015年204.5亿增长至718.3亿，复合增速36.9%，业绩层面，公司归属母公司业绩释放开花结果净利润自2015年3.5亿增长至2019年41.6亿，复合增速85.5%。

2)资本结构稳健，融中泰证券资成本持续改善：2020年中期，公司扣除预收账款后资产负债率51%，相比2019年末上升3pct。

净负债率147%，相比2019中南建设年下降11pct。

现000961金短债比0.78。

财务高周叠加强激励结构保持稳健。

业绩释放开花结果3)拿地量入为出，现金流入支出匹配：公司秉承拿地与销售匹配的原则，量入为出，拿地金额与销售金额的比例保持在40%以内，净经营性现金流持续为正，保证公司高周转战略下良性的内生增长。

4)净利率稳回升，周转加速提高ROE：2016年来，中南建设ROE水平持续提升，自低点3%提升至21.4中泰证券%，股东回报效率持续提升。

与行业普遍通过加杠杆提升ROE的方式不同，公司主要的中南建设ROE驱动因素为周转速度与净利润率的良性改善，带来的ROE的内生提升。

盈利预测及投资建议：我们预计，伴随2016年至2019年公司预售的房地产项000961目进入集中交付期，交房数量大幅上升将快速推升公司业绩增长。

预计2020年至2022年，公司实现营业收入1131.01亿、1559.45亿、2050.39亿，同比增长57.45%、37.88%及31.48%%，实现归属母公司净利润71.17亿、95.15亿及11高周叠加强激励1.03亿，同比增长70.96%、33.69%及16.69%；摊薄后每股收益1.88、2.52及2.94，对应PE为4.90倍、3.67倍及3.14倍。

目前申万房地产指数PE在9业绩释放开花结果.61倍交易，公司2020年业绩对应目前股价为4.88倍。

中南建设是在长三角核心中泰证券城市坚持快周转模式的成长型房企。

土地储备集中在核心城市优质地段，在中南建设快周转战略下，公司完善的激励机制将企业员工与公司成绩绑定，周转速度进一步提升。

在当前融资环境面临结构性收紧情况下，公司快周转策略主要以来商品房000961销售回款，现金流稳健，抗风险能力较强。

首次覆盖给予“买入”高周叠加强激励评级。

风险提示：融资环境收紧超预期、房业绩释放开花结果地产调控政策收紧超预期。