光大证券-金融街-000402-2020年前三季度业绩预告点评：Q3业绩反弹，土储充足，销售向好-201016

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事件：公司发布业绩预告：预计2020年前三季度实现归母净利润8.25~9.63亿元，同比-30%~-40%；预计2020年第三季度实现归母净利润6.45~6.光大证券94亿元，同比+100%~+115%。

Q3业绩弹性大幅回升，预计全年业绩同比继续修复：受疫情等因素影响，2020H1公司收入同比-38.4%，归母净利润同比-76.1%，毛利率同比-4.94pc至金融街42.5%，净利润率同比-8.03pc至6.61%。

随着疫情影响减退，000402公司加快推盘、竣工节奏，叠加持有经营项目客流量和销售额边际回升，单三季度归母净利润同比大幅回升至+100%~+115%。

考虑到：1）截止2020H1公司合同负债较年初增长6%至156亿元；2）Q3销售金额约103亿元（CRIC数据）；3）潜在的存量投资性房地产评估增2020年前三季度业绩预告点评值收益，我们预计公司全年业绩同比将继续修复。

资源储备丰厚，周转提速推动Q3销售继续向好截止2020H1，公司进入五大城市群中心城市和一小时通勤卫星城/区域16个，项目总可结算面积1723万方，权益面积1377万方，初步估算货值约4000亿元，相对于2019Q3业绩反弹年销售金额超过13倍，储备丰厚。

2020H1，公司累计实现开复工面积846万方，同比增长58%土储充足，其中新开工面积234万方，同比增长157%。

2020H1，公司销售金额157亿元，同比下降12%，其中Q2销售金额132亿元，同比增销售向好长25%。

根据CRIC数据，1-9月公司销售额达到260亿元，隐含Q3单季度销售光大证券103亿元，同比增长43%。

负债指标相对偏弱，但财务安全边际及信用优势仍十分明显截止2020H1，公司有息负债约884亿元，金融街净负债率约202%，现金短债比约0.55，剔除合同负债后的资产负债率约74%。

虽然负债指标相对偏弱，但基于国资背景以及核心000402持有资产，公司财务安全边际和信用优势仍十分明显。

2020年发行了3笔合计50亿元公司债，利率区间3.5%-3.6%；发行了一笔80亿元CMBS（优先级76亿元2020年前三季度业绩预告点评），利率仅为2.8%。

估值与评级基于公司最新的推盘及交付节奏，我们小幅下调2020-2021年预测EPS至1.1Q3业绩反弹7、1.27元（原为1.27、1.36元），引入2022年预测EPS为1.35元。

当前股价对应2020-2022年预测PE分别为5.7、土储充足5.3、5.0倍。

公司土储充销售向好足，融资优势明显，为中长期增长奠定良好基础。

综合考虑给予2021年6倍预测PE光大证券估值，目标价7.60元，维持“增持”评级。

风险提示：项目推盘及交付进度金融街不及预期；持有型物业租金增长不及预期。