中信证券-正荣地产-6158.HK-投资价值分析报告：夯实基底，静待东风-201018

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公司逐步进入提质增效阶中信证券段，财务指标持续改善，债务结构也在持续优化。

我们看好公司边际改善和未来的业绩增速反弹，预测2020/2021/20正荣地产22年每股核心EPS为0.58/0.66/0.81元，给予公司2020年8倍PE，对应目标市值205亿元，合目标价5.35港元，首次覆盖，给予公司“买入”的投资评级。

规模快速提升，未来业绩增长6158.HK具备基础。

2019年公司投资价值分析报告营业收入超过325亿元，同比增长23.1%；归母核心净利润达23.12亿元，同比增长20.4%。

合约销售金额达到1307亿元，同比夯实基底增长21.02%，三年CAGR达36.5%。

我静待东风们测算，公司已售未结金额规模在1400亿以上，未来业绩增长具备基础。

中信证券拿地权益占比显著提升，既有优势区域继续深耕。

2019年公司拿地560万方，权益比从3正荣地产3%上升至73%。

2020年上6158.HK半年，新增建筑面积达302万方，52%位于长三角区域，26%位于海西区域，继续扩大公司既有优势进行区域深耕，权益占比维持在70%以上的高水平。

这反映出公司在维持现有规模稳定增长的同时，将提质增效逐步提上日程，预计未来销售权益占比有望相应回升，业绩增速弹性将进一投资价值分析报告步释放。

定位“改善大夯实基底师”，产品条线清晰。

公司致力于静待东风开发高品质住宅物业，逐步打造“正荣府”、“正荣・紫阙台”及“正荣・云麓”三大标杆产品品牌。

其标准化及精装项目复制率达100%，得益于此，公司能够实现较快的产品定位、较快的项目周转，从而更好地控制成中信证券本，保障资金安全。

正荣地产财务指标持续改善，债务结构持续优化。

公司保持良好的财6158.HK务纪律，灵活应用境内外融资渠道，持续优化债务结构。

持投资价值分析报告续改善的财务指标获得了资本市场的认可，公司综合融资成本连续三个报告期下降至7%的水平。

公司两年前便开始主动去杠杆，目前净负债率71.4%、现金有息负债比209%，均为行业中上水平处于红线内；剔除预收账款的资产负债率为77.2%，未达标，预计随着公司夯实基底未来权益占比逐步提升，结算规模扩大，也能够较快达到监管要求。

风险提示：销售不及预期；权益占比、回静待东风款率无法有效提升；由于限价等原因，盈利能力下降的风险。

中信证券估值和投资评级。

正荣地产公司逐步进入提质增效阶段，财务指标持续改善，债务结构也在持续优化。

我们看好公司边际改善和未来的业绩增速反弹，给予公司2020/2021/2022年25.31/28.99/35.24亿元的归母核心净利润预测，合每股核心EPS为0.586158.HK/0.66/0.81元/股。

参考可比公司估值，给予公司2020年8倍PE，对应目标市值205亿元，合目标价5.35港元，测算公司NAV为9.28元/股，首次投资价值分析报告覆盖，给予公司“买入”的投资评级。