华创证券-房地产行业周报：融资新规促管理红利，优质物管迎陆续上市-201018

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房地产行业数据：上周（20/10/10-20/10/16）主流45城一手房成交722万平，环比+154%；其中，一二线环比+160%、三四线环比+139%；10月截至上周累计一手房月成交同华创证券比-8%，较9月下降19pct；其中一二线同比-7%、三四线同比-7%，分别较9月-25pct和-3pct。

上周14个重点城市二手房成交154万平米，环比+613%；10月截至上周累计成交同比-16%，较9月下降3房地产行业周报4pct。

库存方面，上周15城推盘196万平米，环比-71%；对应周成交/推盘比1.70倍，高于5-9月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.9融资新规促管理红利5倍、1.00倍。

截至上周末，15城可售面积为9,547万平米，环比-1.4%；3个月移优质物管迎陆续上市动平均去化月数为8.8个月，环比下降0.5个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：国资华创证券委支持国企与民企相互兼并重组，不设界限。

海南放宽社会资本进入农村的限制，实房地产行业周报行“承诺即入制”。

北京9月住房租赁交易量环比下降12.40%，同比增长6.84%；整租平均成交租金环比下跌1.86%，同比融资新规促管理红利下跌7.30%。

三季度上海一手住宅商场回暖，整体市场成交约300万平方米，同比增长35.4%；广州一手住宅成交面优质物管迎陆续上市积同比增长11%至213万平米。

无锡职工家庭第二套自住住房公积金个人住房贷款利率，按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率华创证券的1.1倍执行。

沈阳市计划5年内房地产行业周报为4万“新市民”筹集1.3万套(间)政策性租赁住房。

深圳交易所R融资新规促管理红利EITs业务系统开发改造已初步准备就绪。

近期，卓悦商企、世茂服务、金科服务等物业企优质物管迎陆续上市业将陆续于港股上市。

公司动态跟踪：1-9月销售：龙光集团销售额约835亿元，同比+23.8%；金科股份销售金额1,474亿元，销售面积1,422万平方米；新城控股销售金额1,630亿元，同比-18%；旭辉控股实现合同销售金额1,543.5亿元，同比+12.9%；龙湖集团销售华创证券金额1,863.4亿元。

阳光城发行8亿/1房地产行业周报00元住房租赁专项公司债券。

新大正与融资新规促管理红利“四川同力德”、陈勇签订股权转让协议，支付现金9,700万元收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。

南优质物管迎陆续上市山控股1-9月归母净利润亏损1.35亿元至1.65亿元,同比-272%至310%。

招商积余1-9月预计实现归母净利润3.2亿元-3.4亿元，同比+131%至14华创证券5%。

金科股份下属公司金科服务发行不超过19,166.67万股境外上市外资股，每房地产行业周报股面值人民币1元，全部为普通股。

一周板块回顾：板块表融资新规促管理红利现方面，SW房地产指数下跌0.12%，沪深300指数上涨2.36%，相对收益为-2.48%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。

个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：阳光股份、新黄浦、东华实业、银优质物管迎陆续上市润投资、三湘股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深物业A、九龙山、深振业A、荣丰控股、美好集团。

投资建议：近期房企融资新规并不影响需求行为，我们依然看好房地产的发展潜力，但房企融资新规将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，将推动行业门槛提升、并减华创证券少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也将减少周期波动、助力行业健康持续发展。

目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企基本面房地产行业周报持续超预期、并叠加多元业务花开正当时，有望共同推动优质房企价值重估。

我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A融资新规促管理红利股：金科股份、金地集团、万科A、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房优质物管迎陆续上市地产调控政策超预期收紧。