中泰证券-永升生活服务-1995.HK-第三方拓展过半，聚焦社区增值-201019

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投资要点公司概览：背靠旭辉的高质量物业服务商上海永升物业管理公司是旭辉集团旗下拥有一级资质且快速成长的物业管理服务商：1）公司主要拥有三大业务板块：物业管理服务、非业主增值服中泰证券务及社区增值服务，涵盖物业管理的整条价值链。

2）近年发展迅速，收入大幅增长：得益永升生活服务于签约和在管面积的快速扩张，公司2020年上半年实现总营业收入13.51亿元，同比增加91%，2015-2019年营业收入CAGR达54%。

3）股权结构稳定、管理层资历深厚：公司实际控制人为林氏家族（林中、林伟、林峰），董事会及高管成1995.HK员均为行业资深人士，主要成员都有超过15年以上的从业经验。

业务拆分：第三方拓展第三方拓展过半成主要签约面积来源，社区增值收入占比持续提升公司三大主营业务中，物业管理服务是公司收入的主要来源，社区增值服务逐渐崛起，非业主增值服务占比持续下降。

1）物业管聚焦社区增值理业务：收入支柱，有望实现高增长。

关联方旭辉提供稳定项目资源的同时公司积极拓展第三方项目（第三方拓展已成主要签约面积来源），加之物业费的稳步提升使得中泰证券物业管理服务业务成为公司占比高、稳定性强的收入来源；此外，公司于2019年收购青岛雅园，进一步完善了高端商业布局。

2）社区增值服务：成长永升生活服务快、利润高，占比持续提升。

公司社区增值服务2015-2019年营收CAGR为111.15%，1995.HK同时，毛利率水平维持在60%左右。

此外，该第三方拓展过半板块业务占总收入比从2015年的7.28%提升至2020年H1的19.30%。

3）非业主增值服聚焦社区增值务：保持增长，占比逐年下降。

非业主的增值服务在2015-2020H1年以来逐年增长，收入占总比从30.2%下降至20.9%，增中泰证券值业务结构更加健康合理。

财务分析：收入利润双高增，资产状况良好1）基础物业为核心，社区增值快速发展：在管面积的持续扩张与增值服务的有力拓展带来收入大幅增长；而利润率的永升生活服务持续提升使得增利大于增收速度。

收入结构方面，基础物业服务占主导，社区增值服1995.HK务占比持续提升。

2）多元发展与费用控制促进毛利率提升：一方面，公司物业服务水平提升带动了公司收费水平提升，另一方面公司增值服务尤其是社区增值服务占第三方拓展过半比的提升，带动了整体毛利率的提高。

3）资产状况良好，现金流稳定：聚焦社区增值资产端以现金及现金等价物为主；负债端中经营性负债占大多数，几乎无有息债。

投资建议：公司背靠一线房企旭辉控股中泰证券，是国内口碑优良的品牌物业服务商。

从业务拓展来看，基础物业服务中第三方拓展增速高且占比过半，彰显出色的市场化能力；社区增值服务占比持续提升，非业主增值服务占比的下降，印永升生活服务证了公司降低房地产相关业务比例，聚焦永续经营的发展方向。

我们预测公司2020-20221995.HK年的归母净利润分别为3.84、5.97、8.61亿元，对应EPS分别为0.23、0.36、0.52元人民币，对应PE49.5X、31.8X、22.0X。

首次覆第三方拓展过半盖，给予“买入”评级。

风险提示：第三方聚焦社区增值项目拓展不及预期，物业管理费提价进度不及预期，社区增值服务发展不及预期。