安信国际-IPO点评：合景悠活（3913.HK）-201019

《安信国际-IPO点评：合景悠活（3913.HK）-201019（6页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安信国际-IPO点评：合景悠活（3913.HK）-201019（6页）.pdf（6页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

司概览公司营运简况：合景悠活是一家综合物业管理安信国际服务供应商，管理之物业包括住宅及商业。

据合景悠活仲量联行资料显示，于2019年，按在管建面计算，公司在中国商业营运服务行业中排行第七，大湾区排行第五。

截至2020年4月，公司总在管面积约3913.HK2215万平米，其中住宅项目约1888万平米、商业项目约327万平米。

公司以华南大湾区为主，按在管建面计算，大湾区占住宅物业管理服务总管理面积约52%；占商业物业管理服务总管理面IPO点评积约56%。

公司财务简况：公司总收入在2019年及2020年首四月分别为11.25亿元及4.2安信国际8亿元。

其中，住宅物业管理服务为7.59亿元及2.93亿元，占总收入67%及69%；商业物业管理营运服务为3.6合景悠活6亿元及1.35亿元，占总收入33%及31%。

公司毛利润在2019年及2020年首四月3913.HK分别为4.2亿元及1.68亿元。

其中，住宅物业管理服务为2.61亿元及1.04亿元，占总毛利润的62%及62%；商业物业管理营运服务为1.59亿元IPO点评及0.63亿元，占总毛利润的38%及38%。

公司整体毛利率在2019年及2020年首四月分别安信国际为37.3%及39.2%。

其中，住宅物业管理服务为34.4%及35.6%；合景悠活商业物业管理营运服务为43.4%及47.2%。

公司净3913.HK利率在2019年及2020年首四月分别为16.4%及17.8%。

关联地产公司简况：合景悠活由合景泰富（1813HK）中分拆出来，合景泰富股东将获合景悠活的实物分派，分拆后合景悠活将IPO点评不是合景泰富的附属公司，两者变为兄弟公司。

截至2020年4月，合景悠活的住宅及商业物业中，由合景泰富及其合联营公司所发展安信国际的项目占总建面约79%及73%。

合景泰富2019年及2020年首三季的销售额分别为861亿元及659亿元，合景悠活根据克而瑞数据，按全口径销售额计算，在百强房企中排行第41及第40。

截至2020年6月，合景泰富集团旗下共拥有165个项目，拥有土地储备总建面约2,4753913.HK万平米，权益建面约1,636万平米。

总可售货值约5IPO点评,100亿元。

行业安信国际状况及前景根据中指院分析，截至2019年底，中国物业在管建面约239亿平米，其中物管百强占有率约43.5%。

百强物业服务企业所管理合景悠活物业的平均数量由2015年的154项，增至2019年的212项，复合年增长率为8.3%。

随着头部企业3913.HK在资源整合上的比较优势。

2019年物业服务百强企业约80%的物业管理服务收益来自其关联地产集团IPO点评；平均在管建面为4740万平米，其中平均约60%的在管建面乃由其关联地产集团开发的。

但随着在管规模上升，来安信国际自关联地产集团项目在增量上的贡献会愈来愈少。

物业公司的外拓能力愈趋合景悠活重要。

此外，物管服务属劳动密集型行业，涉及大量工人，如安保、清洁及3913.HK维护人员。

最低月工资正在不断增加，中小开发商IPO点评在缺乏规模效益的情况下，都会选择出售其物业公司予大型物管商，或把他们新开发的物业项目选定其他大型物管公司作服务营运商，马太效应将持续下去。

优势与机遇据仲量联行资料显示，于2019年，按总在安信国际管商业项目建面计算，合景悠活在中国排行第七，在大湾区排行第五。

此外，据仲量联行合景悠活所示，按总收入计，公司于2019年在中国商业项目管理公司中排行第六。

反映合景悠活在商业项目管理3913.HK，尤其在大湾区的市场地位。

合景悠活的商管项目主IPO点评要以广州、上海等大湾区、长三角热点城市的甲级商场及写字楼为主，品牌效应良好。

其关联地产公司合景泰富安信国际集团为大型物业发展商，在大湾区占据领先地位。

合景泰富集团深耕大湾区及长三角地区的业务，专注于一线、新合景悠活一线及二线城市。

截至2020年6月，拥有土地储备总建3913.HK面约2,475万平米。

为合景悠活IPO点评的扩展奠下稳固的基础。

粤港澳大湾区地处沿安信国际海开放前沿，以泛珠三角区域为广阔发展腹地，在「一带一路」建设中具有重要地位。

在经济实力方面，大湾区经济发展水平一向领先合景悠活全国，产业体系完备，集群优势明显，经济互补性强。

珠三角九市已初步形成以战略性新兴3913.HK产业为先导，其中深圳作为经济特区，则定位为全国性经济中心城市及国家创新型城市。

公司作为大湾区品牌企业，长远受惠于大湾区IPO点评的发展。

此外，集团在长三角的布局亦不少，长三角是中国经济发展最繁荣及活跃的地区之一，作为「一带一路」和「长江经济带」的安信国际交汇点，在全国经济中具有重要地位。

为了加强城市间的协同和联动，使经济发展再下一城，长三角一体化在2018年再次被国家合景悠活主席习近平总书记再次强调及宣布，支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略，同年被国务院总理李克强写入政府工作报告，着力落实新发展理念，构建现代化经济体系，推进更高起点的深化改革。

公司长远亦受惠3913.HK于长三角地区的发展。

弱项与风险物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本在销售成本及行政开IPO点评支的主要部分。

映杀炯胺职成本合共坠安信国际司N售成本的重大部分，最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。

劳动及分包成本分别占2017-19年及2020年首四月的销售成本总额的69.6%合景悠活、70.6%、73.4%及77.6%。

3913.HK占比逐年上升。