中泰国际-世茂服务控股有限公司-0873.HK-新股报告-201020

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公司简介中泰国际世茂服务是一家中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商，拥有优质的在管物业组合，业务主要覆盖长三角、中西部、华南及环渤海经济圈。

按2019年中指院综合实力计，公司位列中国物业服务百强企业世茂服务控股有限公司第12位。

截止2020年6月底，公司的在管建筑面积8,570万平方0873.HK米，合约建筑面积1.3亿平方米，未交付建筑面积3,981万平方米。

中泰观点与世贸集团协同扩张+收购独立第三方扩张，在市场建立雄厚实力：公司与母公司世茂新股报告集团（813HK）建立了长期稳固的业务合作关系。

截止2019年底，世茂集团中泰国际的土地储备合共约为7,700万平方米，其中约5,540万平方米位于一线、新一线及二线城市。

未来公司可继续从世茂集团的庞大土世茂服务控股有限公司地储备中受惠，带动业绩增长。

第三方收购扩张方0873.HK面，公司注重地域分布及市场定位与之发挥协同效应。

2019年收购了海亮物业管理，其于中国安徽省及其他12个省份拥有在管物业，同年收购了位于福建省的物业管理公司泉州三远的51%股权，2020年1月收购广州粤泰的全部股权，2020年3月收购福晟生活服务的51%股权，2020年6月收购成都信谊的67%股权，2020年7月收购新股报告北京冠城的全部股权，2020年8月收购浙大新宇的51%股权。

经营业绩方面：2017至2019财年及2020年前6个月，公司总收入分别为人民币10.4亿元、13.3亿元、24.9亿元及15.6亿元，管理住宅物业收入分别占物业管理服务收入的95.9%、95.6%、89.7%及89.2%，而来自世茂集团开发的有关物业收入分别占物业管理服务收入的100%、100%、91.8%及90.2%；毛利率分别为27.5%、29.4%、33.7%及34.0%；分包成本分别占总销售成本的24.1%、22.4%、25.8%及26.7%；净利率分别为10.4%、11.0%、15.4%及15.7%；物业管理费收缴率分别为96.5%、95.3%、94.7%及85.3%；应收贸易账款计提的亏损拨备分别为3,330万元、3,550万元、4,130万元及5,260万元；公司由于多个物业长期无调整定价及位于偏远地区的物业需指派额外人手影响，导致分别有14项、中泰国际19项、28项及22项在管物业产生亏损1,960万元、3,600万元、3,320万元及1,670万元。

估值方面：按全球公开发售后的23.5亿股本计算，公司市值世茂服务控股有限公司为348-405亿港元。

估值方0873.HK面，19年公司市盈率约为78.5-91.2倍，高于行业平均水平。

此次稳价人是摩根士丹利，2020年共计7个项目新股报告，首日表现6涨1跌。

我们回顾从2019年至今发行同属物管行业的新股共计16只，仅有一只时中泰国际代邻里（9928HK）破发。

此次发售的5.9亿股份中有60%是新股，40%是旧股，发售后世茂服务控股有限公司最大股东依然是世茂集团。

我们认为公司未来可继续从母公司庞大土地储备中受惠，此外叠加策略0873.HK性的收购第三方物管公司扩张，业绩增长可观，综上所述给予其74分，评级为“申购”。

风险提示：（1）市场竞争风新股报告险、（2）过度依赖世茂集团、（3）收购拓展不及预期。