首创证券-房地产行业简评报告：单月销售跌幅放缓，百强新增土地跌幅走扩-211105

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累计销售增速持续回落，单月销售跌幅放缓。

2021年前10月百强房企销售业绩，TOP100房企上半年累计全口径销售额达到106860亿元，同比增长9.2%，增速较1-9月下降0.4个百分点，增速持续回落。

单月来看，TOP100房企10月单月销售额为8978.4亿元，同比下降30.1%，单月增速较9月增长5.9个百分点。

单月销售额环比增长5.3%，结束连续三月环比负增长。

规模房企市场集中度下行。

分不同梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企前10月累计销售额同比增速分别为-0.5%、11.4%、16.6%和8.5%，大型房企受制于基数规模而增速较低；上述梯队10月单月同比增速分别为-39.3%、-21%、-19.9%和-35.2%，单月同比降幅有所减小。

其中TOP10下降幅度最大，中国恒大单月销售额同比降幅超过90%。

市场集中度方面，中国恒大受信用风险影响，9月单月销售金额同比大幅下降91.3%至70.9亿元，导致各梯队市场集中度明显下降。

多数品牌房企单月销售负增长。

具体房企来看，碧桂园前10月全口径累计销售额达到6761.2亿元，同比增长11.7%，万科（5181亿，-5.2%）、融创（5126亿，+13.6%）分列其后，累计销售额均超5000亿元水平，构成第一梯队。

其它重点关注的房企中前10月累计同比增速较高的为绿城中国（+56.3%）、金地集团（+28.9%）、龙光集团（+20.1%）、旭辉集团（+20%）和荣盛发展（+19.6%）。

10月单月仅中国金茂（+8.6%）正增长，其余重点关注房企10月单月均为负增长。

百强新增土地跌幅走扩。

随着商品房销售市场的下行以及拿地资金限制，多个热点城市二轮土拍市场遇冷，溢价率大幅下滑，同时流拍率高企。

2021年前10月，百强房企共新增土地建面48144.4万平米，增速为-27.2%，跌幅较前9月扩大5.7个百分点；累计新增土地金额达到33599.2亿元，增速为-6.9%，跌幅较前9月扩大4.6个百分点；新增土地货值达到77017.3亿元，增速为-18.3%，跌幅较前9月扩大5.2个百分点。

金融端政策逐步改善，龙头个股估值迎来修复。

前期我们强调地产金融端政策改善预期，包括针对刚需的按揭贷款支持放宽以及针对房企适度的流动性支持，政策演绎正如期兑现，我们认为当前地产政策风险已得到充分释放，信用风险加速暴露的过程对经营稳健、财务安全的企业来讲是重塑自身成长逻辑的助推器。

尽管目前政策的改善幅度不足以令行业的基本面以及房企的利润率出现反转，但政策面及基本面底部叠加意味着更多机遇的出现，改善预期下地产股向来具有超额收益显著的特性，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。