国信证券（香港）-房地产行业双周报：节后商品房销售同比降温，物管公司密集上市，行业估值走低-201021

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行情回顾本期(2020/10/05-2020/10/18)国信证券（香港）恒生指数上升2.60%，同期恒生地产类指数下跌0.59%，物业管理行业指数下跌3.63%，恒生地产指数跑输恒生指数3.19个百分点，物业管理行业跑输恒生指数6.23个百分点，近期物管公司密集上市，供给增加，市场资金分流明显。

目前房地产板块PE（TTM）为10.4X，房地产行业双周报较今年三月下旬6.6X的估值低点已大幅提升约57.6%；物业管理行业PE(TTM)39.3X,估值继续回落。

节后商品房销售同比降温1―9月全国商品房销售面积为11.71万亿平方米，同比下滑1.77%，下滑幅度较上月收窄1.53个百分点；商品房成交金额为11.节后商品房销售同比降温56万亿元，同比上升3.73%，销售延续修复。

9月百城住宅月平均价格为15643元/平方米，同比上升3.26%，涨物管公司密集上市幅较上月回落0.08个百分点。

从月度数据行业估值走低来看，9月商品房销售延续回升态势。

从周销售数国信证券（香港）据来看，国庆节后商品房成交同比降温。

本期30大中城市第一周商品房成交面积为217.25万平米，环比下降32.27%，同比下降41.房地产行业双周报68%；第二周商品房成交面积为388.35万平方米，环比上升78.76%，同比下降1.68%。

其中，一节后商品房销售同比降温线城市同比增速分别为-38.48%、-14.76%，二线城市同比增速分别为-47.36%、-0.14%，三线城市同比增速为-33.48%、2.64%。

土地市场降温本期百城土地供应规划建筑面物管公司密集上市积第一周为1538.22万平方米，环比下降6.45%，同比上升1.24%；第二周为322.51万平方米，环比下降79.03%，同比下降69.49%。

其中，一线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为0%、-78.28%；二线城市本期供应规划建筑面积同比增速分行业估值走低别为7.59%、-49.25%；三线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-11.96%、-77.44%。

土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为985.18、261.88万平方米，环比增速为-国信证券（香港）17.95%、-73.42%。

供销比分别为1房地产行业双周报.56、1.23，土地成交溢价率分别为9.36%、5.47%。

投资建议节后商品房销售及土地市场均同比降温，消息面上，本期深圳综合改革试点方案落地，支持在深节后商品房销售同比降温圳市在土地管理制度上做深化探索，有利于深圳城市定位的不断提升。

我们认为，随着土地市场的持续降温，以及疫情期间累积需物管公司密集上市求的逐步释放完毕，商品房销售将逐步放缓。

我们维持房地产行业“增持”的行业评级，建议关注新世界发展（0017.HK）、佳兆业集团（163行业估值走低8.HK）等地产股。

对于物业管理子行业，由于近期物业管理行业企业的密集上市，市场供给快速增加，导致资金分流明显，物业管理行业个股估值仍有进一步下行的空间，但对于储备管国信证券（香港）理面积充足，未来业绩增长确定性高，快速增长期仍未结束的公司，回调仍是买入的机会。

维持物业管理子行业“买入”的投资评级，建议关注长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK房地产行业双周报）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等物业管理子行业个股。

风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、节后商品房销售同比降温融资环境超预期收紧。