国信证券（香港）-房地产行业政策点评：深圳综合改革试点方案落地，城市定位不断提升-201014

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事件：近日中共中央办公厅国信证券（香港）、国务院办厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025）》（以下简称《实施方案》），对于土地市场，方案提出支持深圳在土地管理制度上深化探索。

将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳房地产行业政策点评市政府批准。

支持在符深圳综合改革试点方案落地合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

支持盘活利用存量工业用地，城市定位不断提升探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权国信证券（香港）收回机制。

深房地产行业政策点评化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。

支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的深圳综合改革试点方案落地土地市场服务监管体系。

城市定位不断提升试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

点评：深圳市人口基数大，密度高，居住用地供需矛盾突出根据深圳市统计局的数据，2019年深圳常住人口数量为1343.88万，行政区域土地面积为1997平国信证券（香港）方公里，面积仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%，在四个一线城市中面积最小。

房地产行业政策点评另外，根据深圳市住房和建设局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》显示，深圳居住用地占建设用地的22.6%，低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》中25%-40%的下限，难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求，居住用地供需矛盾突出。

建设用地审批权限下放赋予深圳市更大自主权在今年3月1日的《国深圳综合改革试点方案落地务院关于授权和委托用地审批权的决定》中，已经将建设用地审批权下放到各省、自治区、直辖市人民政府这一级批准，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等。

此次《实施方案》进一步将建设用地审批权下放到深圳市政府，赋予了深圳市在建设用地供给上更城市定位不断提升大的自主权。

审批权限下放后，审批程序简化、审批时间缩短，有利于优化深圳市土地资源配置，进一步释放深圳地方发展的国信证券（香港）主动性、能动性，使土地这一生产要素配置更加有效，助力深圳经济快速增长。

有助于缓解深圳建设用地供需紧张的矛盾土地一直是制约深圳发展的问题之一，此次《实施方案》在土地管理制度深化改革上，支持深圳市做诸多探索，包括支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题；探索利用存量建设用地进行开房地产行业政策点评发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制等。

我们相信随着各项具体配套措施的出台，将有助于缓解深圳市建设用地、尤其是住宅建设用地供需紧张的矛盾深圳综合改革试点方案落地，促进深圳市房地产市场的平稳发展。

开展基础设施领域不动产投资信托基金试点此前在今年4月，中国证监会与国家发展改革委已联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，规定基础设施REITS将聚焦于新基城市定位不断提升建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域，而住宅及商业地产在目前阶段属于禁止范畴。

此次《实施方案》提出支持深圳市依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点，意味国信证券（香港）着基础设施REITS试点将有望加速落地。

我们认为，持有较多优质运营资产（如仓储物流、产业园区、收费公路、污水和垃圾处理等领域以及新基建的IDC房地产行业政策点评领域的资产）的央企及深圳地方国企龙头有望率先受益基础设施REITs试点工作的落地。

投资建议此次《实施方案》从房地产行业的角度来看，支持在深深圳综合改革试点方案落地圳市土地管理制度上深化探索，将建设用地审批权限进一步下放到了深圳市政府一级，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制。

我们相信随着各项具体配城市定位不断提升套措施的出台，有助于缓解深圳建设用地供需紧张的矛盾，促进深圳市房地产市场的平稳发展。

在资本市场建设方面，《实施方案》提出支持深圳市开展基础设国信证券（香港）施领域不动产投资信托基金试点。

我们认为，随着深圳建设中国特色社会主义先行示范区配套政策的不断出台，深圳的城市定位将不断提升，建议关注在深房地产行业政策点评圳拥有充足土地储备、旧改资源的佳兆业集团（1638.HK）、深圳控股（0604.HK）以及拥有较多优质运营资产的深圳地方国企深圳国际（0152.HK）。

风险提示政策推深圳综合改革试点方案落地进进度不及预期。