天风证券-万科A-000002-10月经营公告点评：单月销售降幅持续收窄，拿地权益比例维持高位-211105

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事件：公司发布2021年10月经营情况公告，10月单月实现销售面积258.1万平方米，合同销售金额419.5亿元；同比分别下降29.48%、19.81%，较上月分别提升9.01、13.99pct。

2021年1-10月累计实现合同销售面积3,204.5万平方米，累计销售金额5,210.7亿元；同比分别下降11.74%、4.4%，较上月分别下降1.99、1.6pct。

单月销售降幅持续收窄，累计销售均价维持高位公司2021年10月单月销售金额419.5亿元，同比去年同期下降19.81%，较9月降幅收窄13.99pct；销售面积258.1万平方米，同比去年同期降低29.48%，较9月降幅收窄9.01pct；销售均价为16253元/平方米，去年10月单月销售均价为14292元/平方米，同比增长13.72%，环比今年9月销售均价15824元/平方米略上升2.71%。

公司2021年1-10月累计销售金额5,210.7亿元，同比去年1-10月降低4.4%；销售面积3204.5万平方米，同比去年同期下降11.74%；1-10月累计销售均价为16261元/平方米，较去年1-10月累计销售均价15012元/平方米同比增长8.32%，较1-9月销售均价16262元/平方米环比基本保持一致。

公司单月销售同比下降但降幅已连续两月收窄，单月销售均价同比增长显著。

1-10月累计销售面积降幅较销售金额降幅更大，累计销售均价维持高位。

考虑到未来政策有望边际放松，购房需求有望得到释放，销售或呈回暖趋势，全年销售业绩可期。

拿地以华中、西北区域为主，补货均在二线城市公司2021年10月新增6个地块，从区域分布看，华东：华中：华南：西北=3：1：1：1，单月拿地数量对比前9个月有所减少，拿地相对谨慎；从城市能级看，补货全部在二线城市，维持在高能级城市的补货力度；从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为2：4。

10月新增项目总占地面积为115.4万平方米，新增计容建面307.7万平方米，其中华东、华中、华南、西北等区域的新增建面占比分别为13.39%、33.93%、14.36%、38.32%，华中、西北区域占比较高；新增计容建面全部在二线城市，该比例与上月保持一致，高能级城市拿地维持高位；10月权益地价为112.08亿元，总地价为125.12亿元，相应的权益比例为89.58%，权益比例较上月82.73%有所提升；10月权益规划建面232.9万平方米，相应的权益比例为75.69%，较上月的75.82%的权益比例变化不大，维持合作拿地高权益比例。

整体来看，补货数量虽有减少，但新增权益建面环比增幅明显。

拿地力度有所下降，单月新增楼面价较低2021年10月公司拿地力度为29.8%，与上月35.1%相比有所下降，去年10月拿地力度为33.1%，今年较去年同期拿地力度下降3.3pct，拿地力度略有下降。

从楼面价看，2021年10月新增项目楼面价为4063元/平方米，较上月6677元/平方米降低39%，较去年同期8871元/平方米下降较多，主要与10月当月中西部地区拿地多，当地城市土地价格较低有关。

10月的地售比为25.00%，1-10月地售比为40.73%，与去年前10月的44.20%和今年前9月的42.76%相比，基本维持稳定。

今年2月以来累计地售比保持在40%以上，表明公司补货区域和销售区域基本保持一致。

投资建议：由于去年基数较高，以及近期行业风险事件频出，公司单月销售略受波及，考虑到公司龙头地位、稳健经营的战略以及地产政策有望边际放松，公司全年销售业绩可期。

我们预计公司21-23年归母净利润分别为440.90、472.08、516.29亿元，对应EPS为3.79、4.06、4.44元，对应PE为4.70X、4.39X、4.01X，维持“买入”评级。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。