亿翰智库-10月房地产行业月报（第40期）：房产税试点工作开展，政策纠偏下，企业信用或回暖-211106

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政策速览：房地产税试点即将铺开，金融管理部门进行政策纠偏10月出台的政策主要涉及政策试点、纠偏和监管三方面。

政策试点方面，房地产税试点工作将有序展开，有望打击居民端过度投资行为，并且减轻政府对土地财政的依赖；政策纠偏方面，金融管理部门对金融机构过度紧缩信用的行为进行纠偏，若纠偏能够落实到位，行业融资环境有望小幅改善，整体趋紧的态势仍难以改变；政策监管方面，部分城市结合自身出台供需两端的边际放松政策，但行业整体调控形势保持趋紧，同时，政府也不断加强对开发商销售行为的监管。

住宅市场：成交低迷，一二线与三四线分化明显亿翰智库监测的40个城市10月商品住宅销售面积1637.3万平米，同比下降24.1%，环比下降16.4%，共有32个城市成交面积同比为负数，23个城市环比为负数。

按能级来看，一线和普通二线城市同比降幅较9月收窄，核心二线和三四线城市降幅与9月相比扩大。

对于一二线城市，我们认为这类人口量更大，需求基础好，因此市场韧性较强。

对于三四线城市，首先，当环核心三四线变成热点城市后，调控开始收紧，市场大幅降温。

其次，内生型三四线城市主要承接本地购房需求，但是人口外流和省内核心城市的虹吸以及过去本地购房需求的大幅释放会导致需求变得薄弱。

10月内生型三四线城市成交面积同比降幅还在进一步扩大。

土地市场：第二轮集中供地结束，市场反响不佳2021年10月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积17658.9万平米，同比下降29%，环比下降22%。

成交总建筑面积为7758.8万平米，同比下降62%，环比下降38%。

10月是第二批集中供地的下半场，仅一线城市供应及成交规模保持同比上升，其他能级城市供应及成交规模同比均下降。

从各能级城市成交规模占成交规模比例来看，总体呈现能级越低成交占比越低的趋势。

总的来说，外部融资监管没有放松的迹象，房企资金压力仍存，且需要保障自身的债务顺利偿还，因此拿地力度会有所下降。

据上文推测，集中供地城市内较少城市会在11月内完成第三批集中供地，因此一二线城市成交规模预计会继续下降，三四线城市由于需求偏弱的原因成交规模将一直承压。

企业表现：投资、销售、融资继续下行，房企多方位承压投资方面，受融资不畅和销售降速多重影响，房企投资力度加速放缓，亿翰监测的16家房企1-10月拿地金额同比下降3.0%，为2021年首次下降。

销售方面，TOP200房企的1-10月累计销售金额同比增长6.8%，增速较1-9月收窄6.8个百分点，10月单月同比下降37.9%，已连续5月同比下降，尽管10月按揭贷款有一定程度上的放松，且房企竭力通过打折优惠和渠道带客等方式促进去化，但在政策持续从严和行业下行的背景下，叠加购房者预期变化，10月销售颓势不减，预计接下来销售持续承压。

融资方面，由于政策始终未有明显放松，且部分房企接连出现信用债违约事件，10月房企境内债和海外债的发行规模锐减，净融资额均为负，融资形势严峻。