天风证券-房地产行业税试点专题研究：天风问答系列，新时期，新试点，新使命-211106

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为什么选择当前时点推出房地产税？2021年，第20期《求是》杂志刊发习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》，其中提到了“加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精确性”、“加强对高收入的规范和调节”。

我国居民财富更多集中在少数家庭：2020年，中国人民银行调查统计局对上一年度中国城镇居民家庭开展资产负债情况调查，结果显示1）总资产方面，最高20%家庭的总资产占比为63%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%；2）住房方面，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%。

此时推出房地产税有利于实现财务的再分配。

另外，房地产税的推出有望长期贯彻房住不炒的预期管理、促进市场平稳健康发展。

房地产税推出的过程历尽了哪些艰辛？1950年1月，我国首次提及房地产税；2003年，在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产征收统一物业税；2011年开始，房地产税试点正式开始；十年后的2021年10月房地产税改革试点工作有望继续推广。

海外有哪些可以借鉴的经验？税基方面，新加坡采用房产年价值虚拟租金作税基，用房产年价值计算根据可比建筑的年租金再扣除家居、设备租金和维修费；美国根据房产的参考市值与各州政府决定的评估率相乘；德国根据房产经济价值与各市政府的市政系数相乘确定税基；日本根据房产的买卖价格确定税基。

税率方面，新加坡采用累进制税率，针对住宅用途收取不同的税率，自住性住宅[0,16%]，非自住性[10%,20%]；美国的名义税率各州收取不同，经评估率调整后的实际税率在{0.31%,2.13%}区间；德国的基础税率为0.35%，在经市政系数调整后实际税率在[0.98%,2.84%]区间；日本采用固定资产税和城市规划税两部分，固定资产标准税率为1.4%、城市规划税限制税率为0.3%。

房地产税如何影响房地产市场？1）在房地产市场交易方面，房地产税试点主要影响短期房地产交易量。

上海出台的房地产税试点政策主要对短期成交量有所影响，长期影响较小。

2011年上海商品住宅成交面积为1473.72万平方米，较2010年下降12.56%；重庆商品房整体市场略受影响；主要征税对象的豪宅销售在短期和中期受影响大，房地产税的长期影响有限。

豪宅销售方面的销售波动较大。

房地产税出台当年2011年重庆市豪宅（别墅、高档公寓）销售面积为142.19万平方米，同比下降36.23%。

成交价格方面，沪渝两地房地产市场均处于供不应求状态下，房地产税的出台并不会对房价起到调控作用。

2）财政方面，房地产税对财政收入和地方税收有一定的贡献，但比例有限。

2011年，上海和重庆的房地产税对当地财政收入贡献成都分别未2.15%、2.37%。

如何展望试点方案？假设对全国城镇范围内的存量房征收房地产税、房产市值作为税基、固定税率作为税率计算，根据不同人均免税面积下进行敏感性分析，在人均免税面积分别为0、10、20、30、35平方米的情况下，房地产税总规模分别为4.13、3.01、1.90、0.78、0.22万亿元；分别占城镇人口可支配收入的10.45%、7.62%、4.8%、1.98%、0.56%。

试点方案或将采取存量增量相结合的方案，征收力度整体有望较为温和。

投资建议：我国时隔十年再次推出房地产税试点政策，表明国家逐渐进行财富再分配的举措。

我国城镇化程度逐渐提升，我们看好城市化率有待提高的低能级城市、部分城市圈内的经济较强城市的房地产市场。

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