天风证券-宏观点评：“三道红线”影响的定性分析和定量估算-201026

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从监管意图来看，三道红线指向房企控负债、降杠杆，将对宏天风证券观经济和行业格局产生中长期影响。

对房地产数据的影响：前端：土地溢价率下降，土地成交面积增速负增长，地方土地出让金收入增速回落、土地购置费增速滞后回落；中端：房屋新开工面积增速、施工面积增速、房地产宏观点评建安投资增速回落但保持小幅正增长，商品房销售面积和金额增速小幅回落但斜率较平缓；后端：房屋竣工面积增速可能上升。

对房地产行业的影响：行业杠杆率下降，扩张“三道红线”影响的定性分析和定量估算速度整体放缓。

即使三道红线均不踩线，负债增速也不得超过15%，因天风证券此非头部房企即便达标情况较好，仍然缺乏“弯道超车”的空间；部分经营稳健的头部房企达标压力相对较低，未来可保持温和的扩张速度，行业集中度可能加速提升。

部分头部房企负债率较高，过渡期内单靠去库存和高周转实现达标的难度更大，需要积极寻求增加股权融资、债转股、REITs、并购、偿还债务宏观点评等方式，这部分企业过渡期内的扩张速度可能明显放缓，过渡期内能否达标有一定不确定性。

风险提示“三道红线”影响的定性分析和定量估算：政策的贯彻落实力度存在不确定性；REITs等新兴模式为降杠杆提供新途径。