亿翰智库-首创置业-2868.HK-“守与闯”，首创置业投资战略的三次嬗变-201026

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核心观点：纵观首创置业的发展历程，投资战亿翰智库略经过了三个不同阶段的转变。

我们将通过对其投资首创置业战略变化的分析，探究其规模掉队的原因。

阶段一：公司在上市后便开启全国化战略，并陆续进入成都、无锡等二线城市，初2868.HK步完成了环渤海―长三角―中西部的区域布局。

但是，受到市场、区域布局等多方面因素影响，公司在京津冀大本营之“守与闯”外的项目多数遭遇了去化慢的问题，公司随后将重心转移至京津冀大本营。

阶段二：公司将投资重心转移至京津冀大本营后，公司对于京津冀地区的依赖程度不断上升，而首创置业投资战略的三次嬗变销售业绩则主要受到了京津冀地区调控政策影响，随着“330新政”等一系列利好政策的提出，京津冀市场逐步回暖，公司的销售业绩也创下新高。

而由于投资较少且错过了三四线城市的市场行情，公司京津冀以外地区的销售业绩则长年处于不温不火的状态，亿翰智库增速趋缓。

阶段三：随着环京地区限购政策的不断升级，公司则再次开启了全国化进程，对京津冀以外地区尤其是长三角地区的投入也不断提高，投资的针对性和连续性也更强，公司首创置业在长三角的布局也取得了一定的收获，销售占比有所提升。

但是，由于“三道红线”的限制，公司存在较2868.HK大的去杠杆压力，投入能否持续仍待观察，公司的千亿之路仍然遥远。

作为“京派房企”的典型代表和大股东首创集团旗下的房“守与闯”地产开发平台，首创置业可以算得上含着金钥匙出生的企业。

2002年公司成立后，2003年6月即在香首创置业投资战略的三次嬗变港联交所主板上市。

其在2006年的销售额便已达到了85亿元,并连续进入天津、成都、亿翰智库无锡等市场，实现了环渤海-中西部-长三角的区域布局，从某种意义上公司早期是规模领先的房企，具有一定的先发优势。

但是首创置业在2011年以后,公司的销售规模仍然保持成长,但增长速度已远不如头部房企。

2018年,公司喊出了千亿的口号,但时至今日千亿目标仍然遥远,规模上2868.HK已经明显掉队。

作为房地产销售的“原料”，土地储备的布局和获取节奏对于公司的销售有着极为重要的影响，而本文将从投资和政策的角度切入，理清首创置业的发展脉络，以探“守与闯”究首创置业规模掉队的原因，并以期在分析的过程中为行业的投资布局提供一定的参考。