华创证券-绿地控股-600606-2020年三季报点评：业绩略增，高预收覆盖-201026

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3Q20营收同比+9%，业绩同比+2%，预收账款覆盖率达212%3Q2020，公司实现营业收入3,209亿元，同比+9.1%；实现归母净利润120.4亿元，同比+1.9%，较2020H1提升12.7pct；归母扣非后净利润120.1亿元，同比+16.2%；基本每股收益0.99元/股，同比+2.1%；毛利率和归母净利率分别为14.2%和3.7%，较上年-0.华创证券2pct和-0.3pct；三项费用率合计5.3%，同比-0.3pct；加权平均净资产收益率16.0%，同比-0.7pct。

疫情背景下，公司围绕主要产业板块，努力推动创新转型，着力提高产业发展能级绿地控股与核心竞争力，结转规模总体平稳。

2020Q3末，公司预收账款达4,125.5亿元，较20H1末+4600606.9%，可覆盖19年地产营收212%，预收款高覆盖有望助力业绩释放。

20Q3末，公司资产负债率和净负债率分别为88.6%、183.4%，分别同比+0.2020年三季报点评3pct和+10.4pct。

3Q20销售额同比-7%，较20H1收窄14pct，拿地/销售均价比27%3Q2020，公司实现销售金额2,179亿元，同比-7.1%，较2020H1收窄14pct；销售面积1,760万平米，同比-16.8%；销售回款1,974亿元，回款率约91%；新开业绩略增工2,476万平米，同比-30%；竣工面积1,086万平米，同比+0.6%。

前三季度公司销售降幅较20H高预收覆盖1大幅收窄，预计四季度随着开工和推盘的恢复，销售有望逐步修复。

3Q20，公司权益拿地建面约2,196万方，同比-16%，权益拿地金额约731亿元，对应楼面价3,329元/平米，拿地/销售均价26.9%华创证券，隐含较强毛利率表现。

公司土储长三绿地控股角区域占比较高，有望深度受益长三角一体化；并且公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局，包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量潜在优质土储，推动长三角土储增厚。

上海国资拟转17.5%股份，绿地启动二次深度混改，拟引入实力战略股东7月26日，公司公告，为进一步深化国资国企改革，优化国资布600606局结构调整，完善公司股权结构，上海地产及上海城投拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份，转让比例合计不超过总股本的17.5%。

本次股份转让完成后，预计公司仍无控股股2020年三季报点评东及实际控制人，但控制权结构可能发生较大变化。

假设转让比例达17.5%，完成后上海国资合计持股比例将降至28.87%，将略低于公司员工持股平台格林兰持股29.13%，公司国资改革进一步深化，员工积极性有望提升，业绩略增并仍继续保有国资背景。

投资建议：业绩略增，高预收覆盖，维持“强推”评级绿地控股销售排名行业前列，近高预收覆盖两年来公司重抓回款卓见成效，有效推动负债率的改善；公司积极解决低利润率弊病，严控拿地成本，并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力。

考虑到疫情影响公司竣工工期及结算，我们下调公司2020-22年每股收益预期至1.33、1.46、1.60元（原预测值为1.46、1.68、1.93元），对应20/21PE为4.7/4.2华创证券倍，19A股息率高达6.4%，鉴于公司启动二次深度混改，拟引入实力战略股东，维持目标价9.74元，对应20PE6.7倍，维持“强推”评级。

风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期绿地控股、房地产调控政策超预期收紧。