天风证券-房地产土地周报：土地供应环比升温，楼市因城施策-211107

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土地供应（2021.10.25-2021.10.31）：百城土地供应建筑面积累计同比下降17.39%本周合计供应391宗地块；其中住宅用地183宗，商服用地53宗，工业用地139宗，其他用地16宗。

本周100城土地供应建筑面积合计3803.58万平方米,环比上升68.45%,同比下降26.33%，累计同比下降17.39%，较前一周下降0.3个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为1054.24、937.58、1811.76万平方米，环比增速分别为5169.47%、-27.94%、93.36%；同比增速分别为54.97%、-43.02%、-36.14%；累计同比增速分别为5.34%、-11.14%、-23.53%；较前一周变动3.87、-0.93、-0.39个百分点。

本周100城土地挂牌均价4356元/平方米,环比上升42.54%,同比上升28.72%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为8881、5121、1200元/平方米，环比增速分别为711.05%、16.25%、-4%；同比增速分别为-5.85%、20.86%、-19.35%。

土地成交（2021.10.25-2021.10.31）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降18.45%本周合计成交102宗地块；其中住宅用地13宗，商服用地24宗，工业用地60宗，其他用地5宗。

本周100城土地成交规划建筑面积896.9万平方米,环比下降50.1%,同比下降81.41%，累计同比下降18.45%，较前一周下降2.37个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为110.62、435.36、350.93万平方米，环比增速分别为-53.69%、-37.14%、-59.49%；同比增速分别为-42.39%、-75.4%、-87.74%；累计同比增速分别为2.03%、-20.81%、-19.04%；较前一周变动-1.07、-1.91、-2.83个百分点。

本周100城土地成交均价2495元/平方米,环比上升11.83%,同比下降18.3%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为10259、1665、1076元/平方米，环比增速分别为95.63%、-21.02%、-28.22%；同比增速分别为66.25%、-53.11%、-57.62%。

本周100城土地成交总价223.75亿元,环比下降44.21%,同比下降84.82%。

其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为113.49、72.5、37.76亿元，环比增速分别为-9.4%、-50.35%、-70.91%；同比增速分别为-4.22%、-88.46%、-94.81%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交3.03万套，环比上升3.13%，同比下降31.58%，累计同比上升5.96%，较前一周减少1.6个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.6万套，环比下降18.75%，同比下降55.34%，累计同比下降3.4%，较上周减少0.51个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计68.47万套，去化周期36.6周，环比下降11.01%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-43.25%、0.74%、0.18%。

10月房贷利率首次整体下降。

贝壳研究院报告发布的最新报告显示，10月90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

业内人士认为，这是今年以来房贷利率首次出现整体下降，预计未来在贷款首付比例和利率方面将对首套房购房者予以支持。

克而瑞研究中心也认为，房贷利率最紧的时候应该已经过去，未来房贷利率会趋于平稳，即放款的速度会加快、利率上升的势头暂告一段落，对于购房群体是一个好信号。

一线城市二手房成交量下降，深圳创近10年新低根据多家机构公布的数据，一线城市10月份的二手房网签量出现集体下降：2021年10月，北京二手房住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调，更是年内首次跌破万套；今年10月，广州二手住宅网签为5253宗，环比下降15.25%，同比下降50.91%；最值得注意的是，深圳二手房成交量已降至近10年新低。

10月份，深圳全市二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%，过户套数为2012年3月以来的最低值。

上海的二手房网签数据虽暂未公布但业内预测也难言好转。

对于市场快速转冷，中指研究院指出，除了下半年来信贷环境收紧，前期中央、地方密集调控政策的出台也对市场预期造成影响，使得10月房地产市场整体延续降温态势。

“虽然9月底以来央行多次向市场传递积极信号，但在下行预期已经形成时短期内市场表现还未回稳。

”楼市因城施策。

北京加强商品房预售资金监管。

11月4日，北京市住房和城乡建设委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》，明确了商业银行的监管责任，将以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责，以及无法承担预售资金监管工作的银行；同时购房人可凭网签编号和密码，通过政府网站查询账户的出入账信息和余额；新增政府接管账户和资金实施封闭管理的制度等等。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

房地产税改革试点工作正式启动，短期可能对市场预期形成较大冲击，长期量价仍由住房供求基本面决定。

随着百强销售下行，多地出现土地流拍，行业风险事件频出，地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间，我们维持8月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。