平安证券-房地产行业周报：地方调整预售金监管，政策支持生活性服务业发展-211107

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本周观点：本周北京、成都调整预售资金监管，整体遵循“管好不管死”思路，尽管资金监管所有优化加强，但通过缩短放款时限、设置现金保函机制、设置预售款例外支取等方式保证一定灵活性。

本周国务院、发改委相继发文，支持生活性服务业发展，相关支持有助于拓宽社区服务内涵，加快发展进程，其中物业管理作为社区服务重要力量有望从中受益。

投资建议方面，当前融资端政策底部已经显现，中长期开发板块依旧看好现金流稳健的行业龙头，金地集团、保利发展、万科A、招商蛇口等。

物管及商管板块行业空间广阔、自主发展强化、抗周期属性明显，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。

政策环境监测：1）北京调整商品房预售资金监管；2）中央支持生活性服务业发展。

市场运行监测：1）成交环比回落，后续或逐步企稳。

本周（10.30-11.5）新房、二手房分别成交4.5万套、1万套，环比降4.8%、2.1%。

11月新房日均成交同比降20.2%，较10月收窄6.7pct。

年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和，后续成交有望逐步企稳。

2）改善型需求占比上升。

2021年10月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.8pct至77.8%。

3）推盘节奏放缓，后续仍将保持积极。

10.25-10.31重点城市新推房源1.1万套，环比降23.9%；去化率61.6%，环比降6.1pct。

资金压力及年终冲刺下，后续房企推盘仍将保持积极。

4）库存环比下降，仍存上行压力。

16城取证库存9834万平，环比降0.2%。

积极取证推盘下，库存面临上行压力。

5）土地成交、溢价率下降，二线占比提高。

上周百城土地供应建面3803.6万平、成交建面896.9万平，环比升68.4%、降50.1%；成交溢价率1.1%，环比降2.1pct。

其中一、二、三线成交建面分别占比12.3%、48.5%、39.1%，环比分别降1pct、升10pct、降9.1pct。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债58亿元，环比增加24.3亿元，境外无债券发行；发行利率处于3.18%-3.68%区间，可比发行利率较前次有升有降。

2）信托：本周集合信托发行83.9亿元，环比增加32.6亿元。

3）地产股：本周房地产板块跌3.22%，跑输沪深300（-1.35%）；当前板块PE（TTM）7.09倍，估值处于近五年0.99%分位。

本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团、雅戈尔、阳光城；南向资金净流入前三房企为万科企业、中国海外发展、恒大物业。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护不及预期风险。