国金证券-房地产行业：宁波土拍降价但流拍仍升，万物云拟分拆上市-211107

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行业点评部分房企债务违约引发恐慌，本周地产板块表现不佳，物业板块也跑输沪深300。

本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第22；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.8%，在各板块中位列第20。

本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-9.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.6%，沪深300指数涨跌幅为-1.4%。

本周一手房销售同比、环比仍下滑。

本周（10月31日-11月05日），40个城市商品房成交合计510万平米，周环比-4%，周同比-27%，月度累计同比-22%，年度累计同比+14%。

其中，一线城市：周环比-9%，周同比-21%，月度累计同比+11%，年度累计同比+24%；二线城市：周环比+0%，周同比-26%，月度累计同比-26%，年度累计同比+12%；三四线城市：周环比13%，周同比-38%，月度累计同比-31%，年度累计同比+11%。

本周二手房成交同比、环比仍下滑。

本周（10月31日-11月05日），17个城市二手房成交合计109万平米，周环比-6%，周同比-44%，月度累计同比-25%，年度累计同比-3%。

其中，一线城市：周环比-9%，周同比-48%，月度累计同比-29%，年度累计同比-2%；二线城市：周环比+1%，周同比41%，月度累计同比-21%，年度累计同比-3%；三线城市：周环比-45%，周同比-56%，月度累计同比-45%，年度累计同比-1%。

宁波二次土拍有所降价，仍挡不住流拍率骤升。

①11月4日，宁波结束二次土拍，共成交28宗，成交总金额175亿元，总建面261万方，二次土拍金额和建面相比第一轮分别下降51%和14%。

②本轮土拍平均楼板价相较第一批次下滑43%，但整体流拍率仍高达39%，第一轮土拍流拍率为0。

③第二轮土拍整体溢价率仅为0.3%，而第一轮土拍溢价率为25%。

④从土地竞拍得主来看，第二轮基本靠城投公司托底。

成交的28宗土地中，仅5宗被非城投公司拿下，其中保利拿下2宗，招商1宗，宋都1宗以及雅戈尔1宗，其余土地得主皆为城投公司。

万物云拟分拆上市，物业板块将迎来头部玩家。

本周万科发布公告，宣布拟分拆万物云到香港联交所上市，物业板块即将迎来重要的头部玩家。

我们认为万物云的上市，或有利于市场加强对物业公司做好增值服务和城市服务的信心，进而提升板块估值中枢。

但从短期来看，万物云的上市或吸引一部分已配置上市物管公司的资金进行一个重新分配，或部分抽离去配置万物云，进而造成已上市物管公司股价的短期波动。

投资建议部分房企债务违约爆发，再次引发市场对地产及产业链的恐慌。

我们认为，为了经济的稳健发展，和共同富裕的实现，后续如何让房企扭转预期，提升房企拿地信心是其中的重要一环。

当前阶段，对地产无需过分悲观。

我们预计政策未来会持续改善，仍然看好地产板块Q4行情。

我们看好优质民营房企未来能有超额收益，比如融创中国、新城控股。

同时也推荐经营稳健的头部房企，比如保利发展、万科、建发国际。

风险提示房地产调控定力超预期；销售下滑幅度超预期。