中泰证券-保利地产-600048-业绩销售稳健，拿地积极，杠杆合理-201031

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事件：10月29日，保利地产发布2020年三季报，报告期内，公司实现营业收入1174.04亿元，同比+5.02%；归母净利润132.中泰证券04亿元，同比+2.88%。

前三季度业绩稳健，受结算结构影响利润率略有下行1）前三季度克服疫情影响，收入业绩小幅增长：报告期内，公司实现营业收入1174.04亿元，净利润183.27亿元，归母净利润132.保利地产04亿元，分别同比增长5.02%、4.40%和2.88%。

2）毛600048利率小幅下降：受结转结构影响，毛利率为34.02%，较去年同期下降1.87个百分点。

3）净利润率基本保持平稳：净利润率15.6%，同比微业绩销售稳健幅下降0.1个百分点，得益于合作项目集中交付，期内实现投资收益24.91亿，同比+54.8%，外加三费上的优化，使得净利率基本与去年同期持平。

三季度销售大幅回暖，拿地聚焦核心城市1）疫情后销售持续复苏，三季度大幅改善：公司前三季度实现拿地积极签约金额3673.78亿元，签约面积2444.06万平方米，分别同比增长5.94%和6.55%，其中第三季度分别同比增长51.72%和44.81%。

2）项目拓展保持杠杆合理区域聚焦：前三季度，公司新拓展项目88个，新增容积率面积1982万平方米，总拓展成本1314亿元，其中38个核心城市拓展金额占比83%。

3）开发工程恢复积极：前三季度，公司新开工面积3839万平方米，竣工面积2203万平方米，分别同比增长4.4%和27中泰证券.9%。

融资优势明显，杠杆合理，回款率维持高位1）低成本融资优势凸显：公司上半年累计发行85亿公司债及中票，综合融资成本近4.84%，相比年初下降0.11pct，第三季度发行2笔额度分别为7亿、16.1亿元公司债，发行利率分保利地产别低至3.72%、4.18%，融资端优势明显。

2）负债结构合理，抗风险能力600048极强：截至报告期末，资产负债率为77.95%，扣除预收账款后资产负债率为65.61%，现金短债比1.91，负债结构较为合理，短期偿债能力较强。

3）管控持续优业绩销售稳健化，销售回款率突破90%：公司前三季度实现销售回笼现金3317.42亿元，回笼率达到90.3%，继续维持在90%以上水平。

投资建议：公拿地积极司是A股地产龙头之一，在融资、经营管控方面优势明显。

公司前三季度拿地销售持续边际改善，四季度可推货值依然充沛杠杆合理，区域布局合理，看好公司全年销售业绩再创佳绩。

预计公司2020-2022年EPS为2.93、中泰证券3.58、4.16元，对应当前股价的PE分别为5.24x、4.29x、3.69x，维持“买入”评级。

风险提示：房地产融资政策收紧保利地产超预期；公司销售回款不达预期。