中泰证券-中南建设-000961-业绩高增长，债务结构持续优化-201030

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事件：中南建设10月29日三季度报告，营业收入458.57亿元，同比增长11.中泰证券97%；前三季度归属于母公司所有者的净利润36.85亿元，同比增长62.73%。

地产销售复苏，低成本高质量拿地快速扩张1）三季度销售增速持续上升：2020年第三季度，中南建设房地产业务销售面积461.3万方，同比增长21.5%，相比第二季度提中南建设升8.6pct；销售额617亿，同比增长26.5%，增速相比第二季度提升7.6pct。

销售均价稳定，000961三季度为13377元每平方米。

受益于三季度市场复苏及公司推盘节奏加快，房业绩高增长地产业务增长明显。

2）低成本拿地，高质量快速扩张：三季度新增项债务结构持续优化目合计建筑面积344万方，前三季度累计新增项目建筑面积1033万方，同比增长37.5%，平均拿地楼面价4800元每平方米，相比去年全年5200元每平方米的拿地均价小幅下行。

公司快周转策略下，稳定的销售回款带来了充足的经营现金中泰证券流，在融资环境收紧的背景下，较高的资金周转效率更加适合当前的政策环境，低成本拿地高质量扩张保证未来项目利润空间。

业绩快速增长，表外项目集中结算增厚业绩1）单季度业绩增长七成领跑行业：三季度，公司收入161.6亿，小幅下滑8.3%，归母利润16.3亿，同比增长71.7%，单季度业绩增速领先行业中南建设平均。

利润增速大幅高于收入的主要原因在于单季度财务费用下降，同比下降79%，以及表外合作项目结算，投资收益大幅增长，同比增长1096%；2）降本增效，利润率持续改善：前三季度综合毛利率18.33%，相比2020年中期小幅上升1.05pct，净利润率8.86%，相比今年中期提升0.88pct；利润率水平改善主要由两方面原因，其一为公司降本增效策略不断降低费用化利息支出及管理费用占比，其二在于表外合作开发项目集中结算，前三季度带来投资收益21.03亿，同比大幅增长462.5%000961，增厚净利润增长。

债务结构稳定，经营性现金流收支管理良好1）负债结构稳定：2020年三季度，中南建设扣除预收账款及合同负债后的资产负债率为82.5%，相比期初下降1.5pct；净负债率136%，相比起初下降32.4pct；现金业绩高增长短债比1.15，相比起初提升0.1。

杠杆率稳步下降的同时债务结构持续优化，公司保持以销售回款支撑公司发展的内生增长战略，带动土地储备及销售规模的进一步良性扩张。

2）现金流管理优异：2020年三季度，中南建设经营性现金流入1074.7亿，净经营性现中泰证券金流入7.14，连续多年保持净经营现金流为正。

公司拿地支出与销售回款相匹配，保持了良好的现金中南建设管理水平。

投资建议000961：中南建设是在长三角核心城市坚持快周转模式的成长型房企。

土地储备集中在核心城市优质地段，在快周转战略下，公司完善的激励机制将企业员工与公司业绩高增长成绩绑定，周转速度进一步提升。

在当前融资环境面临结构性收紧情债务结构持续优化况下，公司快周转策略主要以来商品房销售回款，现金流稳健，资本结构与负债成本不断改善。

当前阶段处于中泰证券公司业绩快速释放期，三季度利润增速显著高于行业平均水平。

预计公司2020-2022年EPS为中南建设1.88、2.52及2.94元，对应当前PE为4.79倍、3.58倍及3.07倍，维持“买入”评级。