天风证券-万科A-000002-10月销售数据点评：销售进度持续推进，拿地力度较上半年有所提升-201104

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事件：公司公告10月经营简况，10月实现合同销售金额523.1亿元，YOY+20.59天风证券%，实现合同销售面积366.0万方，YOY+34.91%；1-10月累计合同销售金额5450.7亿元，YOY+5.03%，累计合同销售面积3630.8万方，YOY+8.94%。

销售金额同比增长超20%，销售完成度较高10月实现合同销售金额523.1亿元，YOY+20.59%，环比-4.09%；实现合同销售面积366.0万方，YOY+34.91%，环比-1.35%；对应销售均价14292元万科A/平米，YOY-10.62%，环比上月收缩408元/平米。

1-10月累计合同销售金额5450.7亿元，YOY+5.03%，较上月增速提升1.42p000002ct；累计合同销售面积3630.8万方，YOY+8.94%，较上月提升2.30pct，对应销售均价15012元/平米，YOY-3.59%。

公司10月销售金额实现超20%同比增长，但10月环比继续走弱，整体销售进度持续推进量价齐跌；1-10月累计销售金额已完成上年全年的86.4%，完成率较高。

单月新增项目以二线城市为主，累计权益比例有所回落10月新增项目1拿地力度较上半年有所提升3个，分别为唐山（+3）、杭州（+2）、三亚（+2）、南京（+1）、无锡、徐州、嘉兴、哈尔滨、兰州，以总地价口径计算，按城市能级划分，二线城市：三线城市＝86%：14%，按经济圈划分，长三角：环渤海：其他＝73%：12%：15%，按区域划分，华东：华北：西北：东北：华南＝73%：12%：7%：6%：1%。

单月新天风证券增区域以华东二线城市为主，城市圈分布上以长三角及环渤海为主。

10月新增项目占地面积83.0万方（YOY-65%），新增规划建面195.4万方（YOY-61%），总地价168.0亿万科A元（YOY-18%）；对应权益建面119.9万方（YOY-68%），权益地价110.8亿元（YOY-29%）。

1-10月累计新增项目110000027个，新增占地面积991.0万方（YOY-39%），新增规划建面2076.1万方（YOY-41%），总地价1335.6亿元（YOY-37%）；对应权益建面1366.6万方（YOY-49%），权益地价889.9亿元（YOY-45%）。

以建面、价款口径看，单月权益比例分别为61.4%、66.0%，累计权益比例分别为65.8%、66.6%，销售进度持续推进均低于19年全年的72.6%、75.0%。

拿地力度整体较上半年有所提升10月单月拿地力度、权拿地力度较上半年有所提升益拿地力度分别为32.1%、21.2%，较9月拿地力度分别收缩0.1pct、3.1pct。

1-10月累计拿地力度、权益拿地力度分别为24.5%、16.3%，较上半年的拿地力度（16.4%）、权益拿地力度（9.7%）有所提升，但相比于19年全年拿地力度36.7%、权益拿地力度27.6%仍天风证券较弱。

10月新增楼面价8598元/平米，较9月提升2556元/万科A平米，楼面价/销售均价为60.2%，较9月提升19.1pct，主要由于新增项目的城市布局差异所致。

0000021-10月累计楼面价6433元/平米，累计楼面价/销售均价为42.9%，略高19年全年39.0%的水平。

投资建议：公司10月销售金额同比增长超20%，1-10月累计销售金额已完成上年全年的86.4销售进度持续推进%，完成率较高，单月新增项目以华东二线城市为主，拿地力度整体较上半年有所提升，累计楼面价/销售均价相对稳定。

我们预计公司20-22年归母净利润分别为429.8、47拿地力度较上半年有所提升6.8、528.7亿元，对应EPS为3.70、4.10和4.55元，对应PE为7.58、6.83和6.16，维持“买入”评级。

风险提示：房屋价格大跌、销售天风证券不及预期、宏观经济波动。