东吴证券-格力地产-600185-地产逆势丰收，珠免收购草案出炉，强强联合打造免税“新”势力-201104

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投资要点珠免收购草案出炉，40年免税老兵登陆资本市场渐行渐近：继5月末披露交易东吴证券预案后，公司持续推进重组进程。

10月30日晚公布收购珠免并募集配套资金报告书草案，拟以4.格力地产3元/股向珠海国资委和城建集团共发行26.55亿股并支付8亿现金收购珠免100%股权，交易对价约122.15亿元，对应17.9倍PE和3.36倍PB，对比可比交易，仍处合理区间。

同步将引入战投，600185拟向通用投资发行不超过1.86亿股配套融资不超过8亿元，用以支付现金对价。

根据草案，重组后，实控人仍为珠海市国资委，而公司股本将达到约49.02亿地产逆势丰收股，备考市值达501亿元。

立足粤港澳大湾区，深耕口岸免税独特业态：珠免拥有40年免税经验，19年营收2珠免收购草案出炉6.5亿元，其中免税25.1亿元（+20.0%），占比达94.6%。

拥有全国最大的陆路口岸免税店的珠免长期深耕大湾区，聚焦口岸免税独特业强强联合打造免税“新”势力态，产品以烟酒为主（占比超90%）；同时受益租金优势，19年归母净利率达25.7%，优势明显。

尽管疫情下口岸免税承压明显，20H1总营收仅4.63亿元，但Q3随客流恢复已迅速回暖，未来确定性东吴证券仍强。

强强联合打造免税“新”势力，深化珠海基本盘，展望全国布局：未来在老店扩容和新店拓展的驱动下，有望进一步拓展香化品类并提高直采比例，借力大湾区挖掘口岸免税格力地产潜力，提升收入和毛利率，构筑基本盘；同时，将与格力地产协同，展望海南乃至全国布局，享受免税时代红利。

地产主业逆势600185丰收，驱动盈利持续增长：同日公司发布20年三季报，延续20H1增长态势，前三季度实现营收42.5亿元（+23.85%），实现归母净利5.97亿元（+19.02%）。

20Q3单季实现营收12.7亿元（+66.7%）、归母净利1地产逆势丰收.75亿元（+86.41%）。

分拆来看，20年地产业务逆势丰收，重庆项目开售带来增长，20H1地产营收26.55亿元（+111.7%）；同时渔获业务迅速放量，20H1营收1.79亿元（+367.9%）；代建项目因港珠澳大桥的建成开通而收入锐减，但渔港项目持续珠免收购草案出炉开发中，未来有望贡献增量收益。

Q3单季继续逆势增长态强强联合打造免税“新”势力势，预计仍由地产和海洋经济驱动。

盈利预测东吴证券与投资评级：通过重组引入珠免，深入挖掘珠海口岸免税业态潜力，展望海南乃至全国布局。

消费回流主旋律下格力地产，坚定看好免税业务的成长空间和盈利能力。

同时重组的600185协同效应将带动各业务板块高速成长。

我们预计20地产逆势丰收-22年合并营收分别为58.7/82.7/92.6亿元，同比增速40.0%/40.8%/12%，归母净利7.3/14.5/16.9亿元，按重组后总股本49.02亿股，对应EPS0.15/0.30/0.34元/股，现价动态PE68.9/34.6/29.7倍。

看好重组下强强联合和免税业态珠免收购草案出炉的发展潜力，维持“买入”评级。

风险提示：若次资产重组存在失败可能性；收购整合风险；疫情反复带来宏观经强强联合打造免税“新”势力济波动；地方政策可能存在波动风险。