亿翰智库-10月房地产行业月报（第28期）：单月销售同比增长，但资金承压下，企业加强二三线城市投资力度-201106

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政策速览：加强房地产行业市场监管，注重盘活城市存量用地10月，房地产行业出台政策相对较少，主要包括市场监管、租赁建设和盘活亿翰智库存量三个方面。

在市场监管方面，首先是针对商品房建设和销售过程中的监管，其次是对企10月房地产行业月报（第28期）业预售资金违规流动的监督管理，最后是对市场出现过热现象城市的监管，最终目的都是为保障房地产行业稳健运行。

在租赁建设方面，多城市出台相关政策以促进租赁市单月销售同比增长场的发展，加快租赁行业的市场化以及保障房屋的充分利用。

在盘活存量方面，各城市盘活存量用地但资金承压下能够提高当地的土地使用效率，减轻城市库存压力，并促进当地产业建设，为经济增长赋能。

住宅市场：住宅成交环比下行，一二线城市库存压力整体较小从我们监测的40城数据来看，10月商品住宅销售面积为2147.8万平米，同比上升9.6%，环比下降13.3%企业加强二三线城市投资力度，成交量稳中有降。

总的来说，一线和三四线城市住宅成交量同比上升，环比亿翰智库下降，核心二线和普通二线城市同环比均下降，最终导致单月住宅市场同比上行，环比下行，银十表现低于预期。

我们认为，核心城市的住宅市场热度整体较高，供需均衡，基本不存在库存压力，能够保障成交量10月房地产行业月报（第28期）的稳定增长，是房企投资布局的优先选择。

而其他城市，尤其是能级较高，经济水平更强的城市虽然存在部分库存压力，但是市场需求稳定单月销售同比增长，短期重视去化有利于实现成交量的快速提升。

土地市场：“三道红线”下，融资压力长期存在，土地成交量减但资金承压下价跌2020年10月全国合计供应规划建筑面积32445.7万平米，同、环比均增长4%。

土地成交合计规企业加强二三线城市投资力度划建筑面积22291.9万平米，同比上升14%，环比下降17%。

10月，土地成交量环比下行，且除一线亿翰智库城市外，其他能级城市成交楼面价和溢价率均呈下降趋势。

我们认为，一线城市成交的土地中多为居住用地，土地价值较高，使10月房地产行业月报（第28期）得成交楼面价和溢价率上升。

而核心二线城市成交的土地中，非核心区域地块占比提升，使房企拿地意愿略有下降，不仅拉低了成交量，同时也导致溢价单月销售同比增长率、成交楼面价下行。

另外在融资环境收紧和“三道红线”的多重压力下，企业拿地倾向土地价格相对较低的普通二线和强三线城市，因此土地成交同比保持增长，但是有限的资金流入规模限制了土地成交量的持续提升，从但资金承压下而环比下行，且溢价率和成交楼面价均有不同程度的下降。

企业表现：信用债融资规模下降，投资向二三线城市倾斜2020年10月，投企业加强二三线城市投资力度资方面，房企投资规模上升，投资布局倾向普通二线及强三四线这类基本面较好且土地价格较低的城市。

销亿翰智库售方面，房企加快促销节奏，单月销售同比增长22.9%。

融资10月房地产行业月报（第28期）方面，境内信用债发行规模为342.6亿元，环比回落52.7%。

净融资规模已连续单月销售同比增长三个月为负，债券融资情况较为低迷。

海外债融资但资金承压下规模保持平稳，为37.8亿美元，融资成本有所下降。

11月房企将迎来年内偿债高峰，高负债企业加强二三线城市投资力度房企或迎年内大考。