中信证券-房地产行业11月行业宏观数据点评：市场有筑底迹象，按揭无匮乏之虞-211216

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销售有筑底迹象，按揭贷款放款速度也明显加快。

房地产开发投资保持稳定，房屋竣工增速开始提升。

我们认为，房地产开发问题企业的风险逐渐暴露，而高信用公司的安全边际则逐渐增加。

我们看好优秀地产公司的估值上行可能。

▍销售有筑底迹象。

2021年1-11月，商品房销售面积158,131万平方米，同比增长4.8%；商品房销售额161,667亿元，增长8.5%。

单月看，10月商品房销售面积、销售金额分别同比下降14.0%及16.3%，下降幅度较10月份有所收窄。

从跟踪的大公司样本企业销售数据来看，11月单月同比增速为-26%，其中主要是低信用公司销售不佳，消费者担心交付问题。

样本城市自下而上的销售数据看，11月单月销售同比增速为-12%，9月份以来持续好转，和行业数据可以相互验证。

当然，由于销售的整体情况仍然不佳，当前市场不能说已经开始回暖。

▍按揭无匮乏之虞。

10月中旬以来，按揭贷款放款周期不断缩短。

11月份单月，新增居民中长期贷款为5821亿元，同比增速较10月份的4%进一步扩大至15%；开发企业到位资金中个人按揭贷款达2955亿元，同比增速由10月份的1%扩大至双位数的10.6%。

我们相信，12月按揭贷款仍将明显增长，而1月份则将迎来按揭更大幅放量。

▍房价继续下跌，但走稳有望。

2021年11月，70大中城市中二手住宅有63个城市房价环比下跌，较10月份略有好转。

行业整体来看，11月商品房销售均价同比降幅为2.7%，较10月份有所扩大，但并未超过8、9月份的跌幅。

我们相信，按揭贷款放款将继续增加，放款周期将逐步缩短至正常水平，居民预期将逐步修复，房价虽然可能继续下降，但降幅或将有所收窄。

▍房地产投资稳定，保交付取得成果。

1-11月份，全国房地产开发投资137,314亿元，同比增长6.0%；单11月看，开发投资完成12,380亿元，同比下降4.3%，较10月份的-5.4%略有收窄。

2021年1-11月份，土地购置面积为18,287万平方米，土地成交价款为14,519亿元，同比增速分别为-11.2%、4.5%。

单月来看，2021年11月份土地购置面积为2,463万平方米，土地成交价款为3,109亿元，同比增速分别为-12.5%、24.2%，较10月有好转，这可能是和各地对土地出让定价更加理性，前期勾地工作更加到位有关。

11月份，房屋竣工面积为11,464万平方米，同比增速达15.4%，较10月份的-20.6%明显恢复。

但11月单月新开工面积仅为16,084万平方米，同比增速为-21.0%，1-11月份累计同比增速为-9.1%，累计降幅仍在持续扩大。

▍风险因素：部分地产企业信用风险。

地产企业的盈利能力下降风险。

▍风险隔离带逐步明朗，优秀地产公司的估值有上行空间。

市场一直担心地产企业信用风险，行业信用修复也的确旷日持久。

不过，随着境内债券市场打开，优质企业借新还旧的压力在变小；随着债务重组的深入开展，低信用公司问题也日益暴露。

我们相信，以正常的不动产项目转让为标志，整个房地产市场的流动性将有所恢复，优秀地产公司的估值也有上行空间。

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